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物业服务安全运营案例透视

2024-06-285

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#2024安全生产月

文 / 李振喜金水勇刘华伟（中海物业集团有限公司）

做好物业服务风险防范与安全运营，是每一家物业服务企业和每一位物业人的责任担当和工作底线，也是为群众提供好服务的基础和保障。在物业服务运营中，人的不安全行为、物的不安全状态及自然灾害等是导致安全事故出现的主要原因。常见的安全事故有火灾、水灾、燃气爆炸、高空坠物伤人、电梯困人、中毒窒息、溺水、房屋主体结构受损等。同时，近几年，自然灾害及其它因素带来的不确定性安全隐患也日益增多，如极端暴雨（雪）、台风、高温、疫情等也给物业服务安全运营提出了更高的要求。

中海物业管理有限公司（以下简称中海物业）认真学习贯彻住房城乡建设主管部门关于物业服务风险防范与安全运营的各项政策，严格落实中建集团、中海集团的安全生产工作部署，遵循“安全第一、预防为主、综合治理”的原则，从多方面入手，扎实做好各项安全生产工作，保障业主和员工的生命财产安全。

中海物业防暴队员

制定安全运营制度和突发事件应急预案

一是制定安全运营制度。依据《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国防汛法》等相关法律法规，中海物业先后制定发布并执行十余项与安全工作相关的制度。根据这些制度，中海物业在集团设立安全生产委员会，由集团领导担任安全生产委员会主任和安全总监，同时在各级单位设立安全生产委员会，由各地分管领导担任安全总监，由集团领导、各分子公司总经理和项目经理作为安全生产工作的第一责任人。明确落实各单位、各部门和项目管理职责，细化落实物业服务安全运营生产责任制，横向到边，纵向到底，落实到最基层“神经末梢”，落实到一线作业。

二是制定突发事件应急预案。中海物业在项目开展安全风险评估和应急资源调查的基础上，制定项目应急预案，这是落实“预防为主”原则的前提条件。以下是中海物业各项目应急预案的主要内容：由自然灾害导致的，如台风、暴雨、暴雪、高温、雷击、地震等的应急预案；由人为因素导致的，如火灾、盗抢事件、寻衅滋事、人员聚集、交通事故等的应急预案；由设施设备故障及相关因素导致的，如停电、停水、电梯故障、燃气泄漏、火灾报警的应急预案；还有溺水、触电、急症病人、公共卫生事件（疫情）的应急预案。应急预案一般包括危险性分析、可能发生的事故特征、应急组织机构与职责、预防措施、应急处置程序、应急保障等。同时，中海物业定期组织紧急疏散演练，提高业主和员工对疏散预案的熟悉程度和实施能力。

增强安全防范意识

随着社会的发展和人们对生活品质要求的提高，物业服务的安全运营面临着越来越多的挑战，因此，增强安全防范意识对于物业服务安全运营至关重要。为了提升物业服务安全防范意识，中海物业要求各项目从以下几个方面入手做好工作。

一是加强安全培训工作。安全教育和培训是增强企业员工安全意识、提高应对能力、提升作业行为安全性和减少事故发生的有效办法。在具体工作中，首先是要加强对主要负责人、法人代表、安全分管领导人员、安全管理人员等重点人员的安全培训；其次是加强对新入职人员的入职安全知识及相关技能培训；再次是加强岗前培训，使其知晓岗位的风险及应急处置措施，确保企业员工上岗、转岗培训率及培训合格率要达到100%；最后是定期对物业管理人员进行安全培训，了解和学习相关的安全知识和技能。

二是加强安全防范设施建设。在物业管理区域内，要设置监控摄像头、安全警报器、电动自行车消防报警系统等设施设备，以监测防范不法行为和开展火灾预警等。同时，还要建立健全的安全管理制度，规范物业管理人员的工作行为，确保其严格履行安全巡查和日常维护的职责，从而减少安全事故的发生。

三是加强与业主和相关部门的沟通合作。物业服务企业应及时将重要安全信息告知居民，倾听居民的意见和建议。通过定期召开业主大会、设立居民意见反馈平台等方式，积极与居民进行互动，了解他们对小区安全工作的需求和意见，促进双方的沟通与合作，共同为小区的安全而努力。如使用维修资金对老旧小区瘫痪的消防系统进行更新等。同时，物业服务企业还应加强与相关部门的合作，并形成工作合力。要与消防、公安等部门建立紧密的联系，共同进行安全排查和应急演练等工作，确保安全管理的全方位覆盖。

做好安全隐患排查和治理工作

“海恩法则”告诉我们，每一起严重事故的背后，会有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。由此可以看出，通过“预防为主”，可以变事后处理为预先分析、变被动整治为主动管理，只有“见微知著”“防微杜渐”才能防患于未然。因此，隐患排查治理是预防安全事故发生的有效途径与手段，通过隐患排查治理工作，可以查找风险管控措施的缺陷或不足，进而采取措施予以整改。

一是做好隐患的分级工作。根据中海物业《安全隐患分级管控与问责管理工作指引》，安全隐患可以分为重大安全隐患、较大安全隐患和一般安全隐患。重大安全隐患是可能导致重大人身伤亡或者重大经济损失的事故隐患，如消防系统瘫痪、装修中私自变动建筑主体和承重结构、公共管理区域内或作业过程中存在有明显可能致人伤亡的隐患等。较大安全隐患是指危害和整改难度较大，可能导致较大人身伤亡或者较大经济损失，发现后不能够立即整改排除的隐患。如特种作业人员未持证上岗、特种作业未审批、未建立突发事件应急预案、未按要求开展主要突发事件应急培训演练和危险化学品未按要求管理等。一般安全隐患是指危害和整改难度较小，发现后能够立即整改排除的隐患。

二是做好隐患的排查工作。按照中海物业的工作要求，首先，项目经理及物业服务人员要做好日常巡检工作，发现问题做好记录并及时汇报项目管理中心处理。其次，城市公司职能部门人员每月至少检查一次所有在管项目的安全隐患存在情况，并将检查发现的重大隐患、较大隐患和对应的整改措施、整改计划录入0A系统模块内，整改措施、整改计划应与项目经理复核后确定。最后，城市公司总经理/总监、安全分管领导，职能部门人员需要根据国家法律法规和集团管理规章制度开展日常、专项、节前安全检查和隐患排查工作。对于发现的问题隐患还要形成记录，及时整改存档。如在暴雨（雪）、台风、高温、严寒及其他灾害前后应进行检查并启动应急预案。

三是做好隐患的治理工作。隐患治理，需要将排查出的安全隐患问题建立台账，按照重大安全隐患、较大安全隐患和一般安全隐患三个级别进行精准分类、分级监管和按时销项。对于一般安全隐患，项目要按时整改。整改完成后，由项目经理与验收人员到项目现场核查通过后方可将该项隐患状态修改为“已销项”。销项后应留存视频、照片、文字等资料证明并存档备查，上级城市公司按月对其进行复查。对于重大安全隐患和较大安全隐患，项目必须限时整改。整改完成后，由项目上级城市公司验收人员到项目现场核查通过后方可将该项隐患状态修改为“已销项”，销项前应报城市公司部门负责人、分管领导、安委会主任审批同意后报集团销项验收，集团运营管理中心通过视频、照片、文字等形式(如有必要也可到城市公司现场核查)核查整改完成情况，核查通过后方可将该项隐患状态修改为“已销项”，销项前应报运营管理中心负责人同意后方可更改。

提高突发事件应对能力

突发事件一般是指意外地突然发生的重大或敏感事件。对于物业服务企业来说，确保物业服务安全运营，也必须相应地提高自身的突发事件应对能力。在具体工作中，重点是要做好定期的安全演练和定期的安全巡查。

一是物业管理人员应定期进行安全演练。在具体工作中，要模拟各种紧急情况，加强应急处理能力。演练内容可以包括火灾逃生、突发事件处理等场景。通过演练，物业管理人员可以熟悉应对流程，提高应急处理的效率和准确性。中海物业每年都会要求各项目开展各种类型的安全演练，如消防演习等。

二是物业管理人员应按照安全巡查制度，定期检查物业设施和设备的安全性。巡查内容可以包括电气设备的安全状况、楼宇通道的畅通情况、消防设施的有效性等方面。通过巡查可以及时发现和排除安全隐患，确保物业服务的安全运营。在这方面，中海物业也建立有严格的安全制度。

加强安全宣传引导

安全宣传是增强全民安全意识，预防和减少安全事故的重要手段。中海物业牢固树立以人为本、安全发展的理念，强化“红线”意识，筑牢“底线思维”，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，弘扬安全文化，完善安全生产宣传教育体系，全面加强安全生产宣传教育工作，大力开展安全生产宣传各项活动，确保中海物业安全生产形势持续稳定。

一是加强“安全生产月”活动的集中宣传。中海物业围绕“强化红线意识、促进安全发展”的主题，采取社区宣传、知识竞赛、“安全乘梯、幸福万家”等多种宣传形式和手段，突出警示教育周、宣传咨询日、安全文化周、应急预案演练周等重点宣传活动，推动“安全生产月”活动的深入开展。

二是做好特殊时段的安全宣传引导。尤其是在重大节假日和极端天气（事件）前，对物业服务企业员工和服务对象进行消防、燃气、电梯、用电、养犬、高空抛物、电动自行车及交通安全、高温、严寒、暴雨（雪）、台风、地震、防疫等相关法律法规和应急处置的宣传教育。安全宣传、教育、培训要以多种多样的方式进行，如利用物业项目楼宇电梯广告、微信群等，可采用动画、短视频等群众喜闻乐见的形式广为宣传。

总之，安全运营是物业服务企业生存和发展的基本要求。物业服务企业应建章立制，完善各项应急预案，做到责任到人，推动全员落实安全运营责任制，投入足够安全运营管理经费，加强设备设施和安全标识的维护。在日常服务中，可以组织开展人员培训，如“我的好班长”“安管教官”“海鹰计划”“应急救援队注册和认证”等，开展各种活动和技能竞赛活动，如“安全乘梯、幸福万家”“安全生产月”“安全生产先进单位评比”“消防隐患专项排查”“电动自行车专项治理”等，确保物业服务企业的健康、稳定发展。物业服务企业需要时刻强调安全生产，同时普及安全常识，强化业主、访客和员工等人员的安全意识，做到“人人讲安全、个个会应急”，为人民群众提供有温度的好服务。

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