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物业管理区域安全风险防范探讨

2024-06-285

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#2024安全生产月

文 / 李军昌（银川中房物业集团股份有限公司安全运行总监）

安全是好服务的基础和保障，居住安全是人民群众幸福生活的基础条件。物业服务企业加强服务区域风险管控，不断提高安全运营水平，是企业行稳致远的现实要求，是保障人民群众幸福安宁的重大社会责任。

银川中房物业举行消防演练

物业管理区域主要安全风险

当前，物业管理区域的主要风险包括以下方面：

一是以建筑消防为主的火灾风险，起火原因多为服务管理对象生产生活用火不当，动火作业不慎，燃气泄漏，油烟管道等易燃易爆物品管控不力，以及近几年频繁出现的电动车辆起火。

二是高空坠物和公共区域设施设备不正常状态造成的电击、溺水及物体打击导致的人身伤害，园区车辆交通事故、立体车库操作系统故障导致的事故等。

三是井、沟、管、坑、池、箱等有限空间作业风险。

四是二次供水污染、爆管跑水、地下空间淹浸水泡等风险。

五是高低压配电设施漏电、短路、起火，以及夏秋季节频发的景观水系漏电、人员溺水风险。

六是特种设备类的电梯坠落、挤压等事故，以及压力容器、压力管道事故风险。

七是园区内高空、吊装等作业管控不严的风险。

八是突发自然灾害或地质灾害情况下，大风、雨雪、雷击、冰雹、洪水、地震等带来的风险。

九是市政区域功能缺陷带来的房屋塌陷倾斜、管道断裂受损、区域内涝风险。

十是突发公共卫生事件。

十一是服务管理区域内的财产损失、治安、犯罪，破坏公共秩序的突发事件。

另外，我国一二线城市进入存量发展新时期，存量房屋规模大，建筑主体及设施设备老化，城市区域市政环境复杂，部分群众安全素养不足，人的不安全行为较多，也易导致安全事故。物业服务企业一线员工学历低，招聘难、培养难、保留难。要实现并保持人的科学管理、物的安全状态，化解安全风险，需要通过保持消防及安防设施设备、劳动护品、应急物资器材这些物的良好状态，以及安全管理体系中人的积极作为来实现。

物业服务安全运营及风险应对举措

风险，是特定环境条件下发生某种损失的可能性，是不可改变的客观存在。事故作为生产、工作中发生的意外损失或祸患，是现场不可控制的一种状态。物业服务企业安全运营及风险应对，就是用人和物的良好状态，化解现实存在的风险，减少作业违章，消除事故隐患，杜绝事故发生，保持安全生产和运营状态。笔者结合多年工作经验，就物业服务安全运营和风险应对提出以下举措建议。

一是要制定科学可行的安全应急预案。根据调研，物业服务安全应急预案普遍存在与实际结合不够紧密，内容繁杂冗余，要素不够全面，缺乏科学性、系统性的问题，与企业重视程度不够，管理人员专业知识、科学素养、系统思维缺乏有关。“凡事预则立，不预则废”。预案是做好突发应急工作的基本依据，是安全管理系统重要组成，是应急行动总纲。平时可指导各岗位人员分业训练，定期演练，关键时候确保应急行动紧而有序、忙而不乱，避免和减少人员伤亡、财产损失。物业服务企业必须高度重视，安排专职人员以专项任务形式完成安全应急预案的制定。在预案的背景立意、目标企图、法理依据、组织指挥、力量编成、信息传递、动作协调等方面，必须严谨、严密，能够为应急行动提供可靠的行动指南。例如：物业小区消防应急预案，应该涵盖住宅区域、公共区域起火，生活用火不慎、电动车辆、电器线路等不同介质在地上地下不同位置起火等情况。预案要结合员工认识水平和执行能力，通俗易懂，简洁明了，能以图表形式表达，确保一线人员能看明白、记得住、不会乱。在服务管理实践和训练演练中对预案进行修订和完善，形成理论指导实践、实践促进理论的闭环。实践中，一些企业由安全部门牵头，每年一季度集中不同类型项目人员，对各类预案进行会审，确定框架总纲后，公建、普通住宅、消防重点单位、商业网点、学校、医院等不同类型项目，根据甲方条件、人员配备、设施设备、器材、专业训练、综合演练、义务消防人员等情况，填入相关内容，实践应用后反馈修订建议，基本能够实现预案与实践动态的有效结合，保证了预案的科学性和可操作性。

二是要着力增强一线人员安全防范意识。意识决定行动，行动决定效果。在化解风险的过程中，人是主要因素，如果一线人员的安全意识不强，违章指挥、违章作业、违反劳动纪律现象存在，将会造成人的不安全行为、物的不安全因素增加，化解风险的效率将大为降低，潜在风险将会变成现实威胁，从而出现失控状态。海因里希法则关于违章行为、轻微事故、重伤和死亡的事故模型，墨菲定律关于错误是正常现象的结论，破窗理论、轨迹交叉理论等，焦点都在生产一线的风险管理上。物业服务一线人员每天处于各类安全风险之中，既要保障自身安全，也要履行物业服务合同约定的各类安全生产工作职责。物业服务企业要牢固树立“风险在一线，隐患在现场”的理念，既要用力增强一线人员的安全防范意识，也要不断提高他们的安全工作能力，减少物的不安全状态和人的不安全行为。既要坚持把一线员工的安全防范意识、安全知识、安全技能作为教育培训的重点内容，也要站在一线员工角度，由下向上审视企业安全管理制度的实效性和操作性，对安全管理制度、作业要求、工作流程、验收标准、应急方案进行修订和简化。重视对既有事故案例的剖析研究，客观公正落实责任，深刻反省原因教训，鼓励积极主动安全作业的行为，及时惩戒故意违章行为，营造良好的职业道德。培养员工从自己做起，从现在做起，敬畏生命、尊重科学、主动学习、严肃工作。

宁夏银川市兴庆区消防救援大队检查中房物业集团管理的玺云台南区消防设备

三是要严肃做好全领域安全隐患排查。世界上没有完美的事物，也没有完美的系统。隐患相对于客观存在的风险，具有隐藏和隐蔽的性质，伴随着生产活动全过程，只能实现动态清零。安全隐患有隐蔽性、时效性、因果性、随机性、特殊性、重复性、演变性、季节性、连锁性、突发性的特点。隐患排查活动，应按照“谁主管，谁负责”的原则，与安全生产责任制挂钩，以科学认知、专业水平和严谨细致态度来组织进行。排查制度体系应该包括领导责任、力量编成、行动组织、隐患分级、整改计划、沟通协作、督导问效等环节，每个环节有主责部门和责任人，资金投入、技术支持都要有可靠依据，责权明确，界限清晰。近年来，许多物业服务企业都遇到了园区设施设备老化失能问题，在维修资金的使用上不同程度地存在困难。党中央国务院反复强调“我们不要带血的GDP”，在经济发展和人民生命安全上态度鲜明，严肃查处重大安全生产事故。作为物业服务企业，也必须树立尊重生命的价值观和行稳致远的发展愿景，不能用简单的经济眼光来看待安全工作，该投入的要投入，该维修的要维修。在具体工作中，要下放隐患确定权力，简化隐患报告程序，建立隐患排查档案，实施隐患排查奖励，发动和鼓励一线人员主动排查隐患，使隐患排查的触角能够敏捷高效地深入下去，信息反馈及时，整改行动有力。注重查找问题隐患背后的根本原因，分析导致安全隐患存在的管理环境和制度体系方面存在的问题，改进和完善制度和体系，从根本和长效上解决安全隐患。目前，已经有一些企业围绕服务管理区域内重大风险和安全隐患，积极履行“发现、告知、报告”职责，以“红色物业”建设为纽带，在排查和解决重大风险隐患方面与行业主管部门、所在社区等政府部门形成共识合力，在解决资金来源、排除重大隐患、恢复和保持安全设施正常效能方面取得了有益经验。

四是要不断提高突发事件应对能力。物业管理领域可能面临的突发事件是指服务管理区域内突然发生，造成或者可能造成人员伤亡、财产损失、社会危害、危及公共安全的紧急事件。除自然灾害和公共卫生事件外，主要是事故灾难和社会治安事件。“有备则无患”。要做好这些突发事件处置，需要科学合理的应急体系、灵敏可靠的信息传递、训练有素的应急力量。为此，物业服务企业要主动担当作为，积极向内用力，努力提高安全管理水平，在风险隐患管控、初期预警、阻断遏制、现场救援等方面贡献力量。应急处突体系要结合日常工作组织体系进行建设，有条件时设立义务工作队伍，与区域内的政府应急救援力量、友邻单位等结成联动队伍。预警信息传递与处置依托技防、物防系统，按预案约定执行。消防设施设备必须保持良好技术状态，值班人员应具备相应的消防设施操作资质。监控系统要布设严密、影像清晰、数据可靠。安防巡查密度、路线要合理，安防员会看、听、摸、闻、感知。各系统都应具备两种以上即时信息传递手段，无死角、无盲区，相关人员能够熟练掌握和操作。安防、维修、客服人员作为应急处突参与力量，要结合各岗位日、周、半月、月、季度的巡查、检修、训练、调度、演练，依预案进行训练，做到人员、时间、内容、效果四个落实，达到人人熟悉预案，能发现、会报告情况，会使用防护装具，会处置初期险情的要求。

五是要努力提高安全宣传效能。人是安全管理中最活跃，也是起决定性作用的一个因素。按照整体大安全观和体系建设思维，要积极建设物业服务企业的安全文化，创造安全工作齐抓共管、群防群治的大环境，把服务保障对象、广大业主、全体员工全部列入安全宣传对象。把“人”的执行能力作为衡量宣传效能的主要标准，利用工作部署、教育培训、广告张贴、信息推送、媒体播发、社区活动、专项活动等形式，植入企业守护业主平安、企业与员工共同成长的愿景，树立“以人为本，生命至上”高尚追求，尊重科学的安全理念，传播安全常识，进行警示教育。采取员工和业主喜闻乐见、易于理解和接受的方式方法，采取正向激励方法，鼓励积极主动安全行为，通过坚定、有韧性、有温度的安全文化建设，把“要我安全”变成“我要安全”，达到卓越安全目标管理。使员工和业主都能主动做好自身安全第一责任人、环境安全主要责任人，业主能积极主动配合物业服务企业开展安全工作，一线员工能发自内心地遵守规章制度和操作规程，主动排查自身作业面临和可能出现的风险隐患，主动学习和掌握安全技能，主动提高安全作业能力。通过业主与物业服务企业的共同努力，保持物业管理各方面的安全状态，保障人民群众在安全和谐环境中与企业共建共创共享美好家园。

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