文 / 谢罗群

今年8月份，人民网的一篇报道《上海一老旧小区物业涨价75%，却有超过97%的居民支持，居民与物业如何双赢？》，在物业管理行业引发关注。《中国物业管理》杂志深入采访调研发现，这并非个例，自2021年至2024年，上海有2122个小区成功实现物业服务价格调整。

2025年，全行业大力实施物业服务质量提升行动，上海多个小区在物业服务质量提升的基础上也实现了服务价格上调，而服务价格上调带来的资金保障也进一步促进服务质量提升，最终实现“提质—提价—再提质”的良性循环。其中，多个物业小区的服务价格提升过程，还被上海当地媒体乃至中央媒体作为典型案例予以报道解读，在行业内产生广泛影响。《中国物业管理》杂志深入采访多家小区的物业费提价过程，试图通过“解剖麻雀”的方式探寻其成功调价且实现质价双升良性循环的原因，以期为行业带来更多思考和启示。

上海部分小区物业费调价情况（来源：媒体报道）

宛南六村小区位于上海市徐汇区枫林路街道，建于20世纪70年代，建筑面积为42669.24平方米，共952户居民，由上海高建物业管理有限公司提供物业服务。调价前，宛南六村小区的物业服务费标准为0.8元/平方米/月，2024年物业费收缴率达98%。在服务配置方面，小区保洁团队共有5名工作人员，主要负责路面清扫、楼道保洁等；安保团队共有6名工作人员，主要负责小区机动车与非机动车有序停放管理、飞线问题巡查、车棚日常巡视，以及为老年业主提供上门收垃圾的养老服务等。为提升物业服务质量，满足群众期待，经过各方努力，小区将自2026年1月1日起调整物业费标准，由0.8元/平方米/月提升至1.4元/平方米/月，实现了75%的上涨幅度，投票表决时有97.9%的业主赞成。

新天地河滨花园位于上海市长宁区芙蓉江路555弄，2011年9月建成交付。小区总建筑面积14.7万平方米，共有1025户，交付至今一直由上海古北物业（集团）有限公司提供物业服务，物业服务价格一直为2.05元/平方米/月。小区年物业费收入约302万元，物业服务内容涵盖基础的安保、保洁（公共区域每日清扫2次、生活垃圾短驳半小时一次）、设施设备维护（电梯、消防设施等定期巡检维护）等。为应对服务成本不断上涨的趋势以及满足业主们进一步提升服务质量的诉求，小区物业服务价格成功实现了两次上调，分别是：2016年1月1日从2.05元/平方米/月调整到2.86元/平方米/月，2021年1月1日从2.86元/平方米/月调整到3.2元/平方米/月。

虹桥怡景苑位于上海市仙霞西路，是一个多层住宅小区，总户数为173户，建筑面积为30360.25平方米，可收费面积为29429.61平方米，一直由上海瑞创物业管理有限公司提供物业服务。小区自2004年建成交付以来，物业费一直维持在1.5元/平方米/月，2019年调整为2元/平方米/月。但即便如此，2024年，瑞创物业在小区仍然面临亏损。为扭转局面，瑞创物业在小区开展了一系列工作，最终使小区物业服务价格自2025年起从2元/平方米/月提高至2.5元/平方米/月，且在小区公共收益中的分配比例从35%提高到49%。目前，小区的物业费收缴率达96%。

章家巷小区位于上海市普陀区，共有居民2286户，总建筑面积114044平方米，属于中型偏大的老旧小区，由西部集团旗下的上海中山物业提供服务。调价前，小区的物业费标准为0.8元/平方米/月，年物业费收入在90万元左右。受限于物业费收入，小区物业服务企业只能提供最基本的“四保”服务，这也导致物业费收缴率长期徘徊在85%左右。为改变现状，自2025年初开始，小区物业服务企业在街道社区、业委会的大力支持下，经过近半年的准备，通过开展广泛的征询和沟通工作，最终使小区物业服务价格由之前的多层住宅0.8元/平方米/月上调至1.05元/平方米/月。

来自上海市房屋管理局的数据显示，2021年至2023年，上海有1549个小区实现成功调价；2024年，上海有573个小区实现成功调价。2025年，上海仍在积极推进物业服务质价相符，小区物业费成功实现调整的报道屡见报端。

不过，这些住宅小区物业服务价格的上调也并非一帆风顺、一蹴而就。《中国物业管理》在采访调研中发现，部分业主对小区物业服务价格上调的合理性、必要性及资金使用透明度存在疑虑，成为调价推进的主要阻力。那么，他们究竟是如何克服阻力，实现物业服务价格上调的呢？通过分析这些小区的物业服务价格上调过程，答案逐渐清晰。

一是构建党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制。据高建物业党支部书记王惠介绍，宛南六村小区的物业费调价工作全程在党组织领导下进行，并形成“党组织引领、街道社区监督、业委会支持、物业服务企业落实、业主广泛参与”的良性共治格局。首先，小区党组织将物业费调整纳入社区服务提升重点工作，组织党员志愿者深入楼栋入户宣传，及时倾听业主诉求、化解疑虑，营造“理解调价、支持服务”的良好舆论氛围。其次， 街道居委会通过召开业委会、楼组长座谈说明会，详细阐述调价背景与依据（如人力成本上涨、设施设备维护费用增加、服务标准提升需求等），并以数据公开、案例对比的方式，增进业主对调价的理解与认同，同时全程参与调价工作，严格监督程序合法性，保障业主的知情权、参与权与监督权，有效提升业主对调价工作的信任度。再次，业委会代表业主利益审议调价方案，在意见征询阶段广泛收集业主建议，既维护业主合法权益，又保障物业服务正常运转，为调价方案通过提供关键支撑。最后，物业服务企业在提出调价方案时，同步承诺提升服务质量，明确安保力量增强、环境卫生优化、公共设施维护升级等具体举措，并通过信息公示栏定期披露费用收支情况与服务改进成果，让业主“花钱有感、物有所值”。通过构建党组织领导下的多方协同机制，宛南六村小区即便在物业费涨价75%的情况下仍获得超过97%的居民支持，成为媒体报道的热点新闻。

二是通过专业的物业服务价格评估提供明确的调价依据。物业服务价格调整涉及物业服务企业和业主双方的切身利益，那么，物业服务价格到底应该上涨还是应该下调？如果上涨，具体要上涨多少？现有的物业服务质量到底应该匹配多高的物业服务价格？这些问题如果没有明确，物业服务企业在提出调价时往往会面临空口无凭的尴尬境地。自2019年开始，上海市建立物业服务价格评估制度，目前已培育37家物业服务价格评估机构和153名专业评估人员，面向社会开展物业服务价格评估服务，引导建设单位、业主大会在选聘物业服务企业、调整物业费标准时委托第三方评估机构进行物业服务价格评估。在上海的多个住宅小区物业服务价格成功调整的案例中，我们都看到该小区邀请专业的第三方机构开展物业服务价格评估，对成功调价发挥了重要作用。如虹桥怡景苑小区的物业服务价格调整过程中，瑞创物业邀请第三方评估机构对小区物业服务进行评估，并形成了一份内容翔实的《上海市长宁区虹桥怡景苑住宅小区物业服务价格评估报告》，包括小区面积、与同级别小区物业费的缴费情况和所提供差别化服务的对比、物业费各项用途以及整体资金缺口情况等，作为调价的重要依据。小区物业经理说，“根据第三方评估，小区的物业费单价应该为6.65元/平方米，但如果将公共收益（停车费）纳入收入，达到收支平衡，物业费也要在4.1元/平方米上下。”在看到这份专业的物业服务价格评估报告后，一些之前反对上调物业服务价格的业主都改变态度，转而支持上调物业服务价格。

三是要以公开透明和充分沟通赢得业主对物业费调价工作的理解和支持。业主对物业服务价格上涨的疑虑，很大程度上来自于对物业服务收支状况以及服务成本等信息的不了解。因此，推动物业服务价格上涨，关键是要消除物业服务企业与业主之间的信息差，让业主充分了解调价的原因、依据、方案以及对自身带来的好处，以减少对立情绪，收获业主理解支持。古北物业品牌经理单宇灵说，新天地河滨花园小区在调价前，古北物业和小区业委会通力合作，进行了详细的成本核算，梳理近5年来人力、物料、能耗等成本变动，形成物业服务成本分析报告并向业主公示；同时开展市场调研，走访周边10个同类型小区，了解其物业费标准与服务内容差异；还通过线下问卷（回收有效问卷423份 ）、线下座谈会（召集7位业主代表 ）等形式，广泛收集业主对调价及服务提升的意见，同步向街道社区、党组织报备，争取指导与支持。针对调价过程中部分业主质疑“成本核算是否真实”“调价后服务能否匹配”的问题，党组织牵头搭建沟通平台，组织街道社区、业委会、物业服务企业、业主代表召开专题协调会6次；业委会公示详细成本明细（包含各项支出凭证、市场调研数据对比），古北物业承诺新增6项服务升级内容（如增加绿化养护频次、升级智能安防设备）并签订服务承诺书；古北物业工作人员还逐户上门沟通，解答疑问超652户次。最终，在各方协同下，经业主投票，调价方案以85%的同意率通过。在章家巷小区物业费上调过程中，物业服务企业提供了过去三年的物业费收支情况明细，同时业委会也请专业公司对小区物业费进行了评估，并向全体业主公示，证明物业服务企业确实存在严重亏损，让业主清楚调价的必要性；同时，物业服务企业和业委会联合对周边同等类型小区的物业费标准和服务内容进行调研，提供可比数据，组织多场业主座谈会、楼组长会议，面对面解释调价原因、公布账目、展示服务提升计划，直接解答业主疑虑，争取业主对调价工作的理解支持。

四是物业服务质量提升和物业服务价格上调要相辅相成以实现良性循环。分析上海市诸多小区物业服务价格上调的案例可以发现，在推动物业服务价格上调之前，小区物业服务企业都纷纷开展了服务质量提升行动，收获业主认可，而在物业服务价格上调获得资金保障之后，还会进一步提升物业服务质量，进一步提升业主满意度。如，高建物业为确保调价工作获得宛南六村业主认可，坚持“先提升服务，再实施调价”的原则，在调价前一年便启动服务升级：保洁人员从原有5名增加至8名，保洁覆盖范围与清洁频率显著提高；安保人员从原有6名增加至9名，新增违规装修监管、群租排查、楼道小广告清理等职责，进一步强化小区安全与环境管理。这对于业主接受物业服务价格上调发挥了重要的铺垫作用。同时，在调价成功后，高建物业进一步优化服务，如巡逻制度更完善，报修响应速度明显加快，针对老年业主的个性化养老服务（如上门收垃圾）持续优化。虹桥怡景苑小区在调价前，瑞创物业结合居民生活需求，持续开展磨刀、理发、健康咨询等惠民活动，让居民在家门口就能享受便捷的服务；在协商调价的同时，完成了小区拓宽道路、修剪大树、疏通污水井、更新儿童玩乐设施等众多实事项目，让居民居住环境和生活品质逐步提高。这都为物业服务价格上调奠定了民意基础。章家巷小区在成功调价后，保安巡逻次数提升为每两小时一次，公共区域保洁频次增加，同时在小区内增设“物业+养老”“社区惠民服务日”等服务，提升服务温度。新天地河滨花园小区成功实现物业服务价格上调后，古北物业采取有力举措提升服务质量，安保响应的平均时间从30分钟缩至20分钟，检查发现的卫生死角数从每月18处降至8处，设施维护及时率从60%提升至80%。这些举措使各个项目的业主满意度和物业费收缴率较调价前都实现提升，真正实现“提质—提价—再提质”的良性循环。

好房子要有好服务，但是如何才能做到呢？上海两千余个小区成功上调物业服务价格的案例，充分说明业主不但需要好服务，而且愿意为好服务买单。这些案例不但给我们提供了完整的物业服务价格合理上调方法论，而且也给我们带来了深刻的启示和思考。

首先，物业服务质量提升需要合理的经费保障作为支撑。当前，行业正在大力推进服务质量提升行动，然而，巧妇难为无米之炊，没有合理的经费保障，服务质量提升就难以长久可持续。在上述案例中，各物业服务企业在调价前都经营困难，有的甚至面临亏损，有的已经考虑到期撤出，还有一些项目甚至出现了恶性循环，而在物业服务费用得到保障后，通过完善的监督机制，物业服务质量都得以提升。这充分说明，合理的经费保障是实现物业服务质量提升的重要前提和支撑。

其次，物业服务价格的上调是一项涉及多方的系统工程，需要在党组织领导下各方协同完成。在分析上述四个案例时，我们看到了在党组织领导下居委会、业委会和物业服务企业都在为实现物业服务质价双升的目标积极作为。如，在章家巷小区的物业服务价格调整过程中，街道党工委和居委会党总支指导业委会和物业服务企业严格按照《中华人民共和国民法典》和《上海市住宅物业管理规定》的程序操作，确保流程合法；当沟通出现僵局时，出面搭建协商平台，邀请各方坐下来谈，化解矛盾；发动社区党员、楼组长、志愿者等带头支持，并做好身边邻居的解释工作。业委会作为业主代表，始终站在台前，用翔实的数据和真诚的沟通赢得大多数业主的信任。实际上，行业协会也为这项工作的顺利开展贡献了重要力量。如，上海物协组织开展经验交流，积极推进物业服务价格评估工作，为物业服务价格调整提供专业依据。

再次，要不断提升物业服务产品的价值以赢得业主理解支持。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这是经济学的基本规律。因此，作为物业服务企业，要不断提升自身所提供物业服务产品的价值，充分满足业主需求，让业主感受到物业服务是物有所值甚至物超所值的，这是赢得业主对物业服务价格上调以及其他各项工作理解支持的重要基础。章家巷小区在调价前，业委会与物业服务企业共同拟定新的《物业服务标准与考核细则》，明确调价后具体要达到什么样的服务标准（如保洁频次、保安巡逻次数、报修响应时间、公共设施维护计划等），让业主清晰知道“多交的钱能换来什么”，切身感受到服务提升带来的价值。实际上，好房子需要好服务，业主也期望获得好服务，只要价格公道，能给自身带来切实利益，大多数业主是愿意为好服务支付成本的。

最后，物业服务企业和业主共同坚守契约精神，是做好物业服务的重要保障。分析上述四个案例，可以发现，物业服务企业和业主都严格遵守契约。一些物业服务企业虽然面临入不敷出甚至亏损的局面，但在物业服务合同到期之前依然坚守岗位，按照合同约定提供服务，保障了小区业主的正常生活。古北物业在涨价前承诺要新增数项服务，在调价后就严格依照约定提供服务，提升了服务质量，收获了业主肯定。

而这些案例中，业主也严格按照服务合同约定办事，物业费收缴率都接近100%。如新天地滨河花园小区、虹桥怡景苑小区在物业服务价格上调后，业主的物业费收缴率都能达到96%，这为物业服务企业按合同约定提供高质量服务提供了重要的经费保障。同时，一些小区业委会主任也主动履职，积极作为，解疑释惑，为推动物业费提价方案在业主大会顺利通过发挥重要作用。如，为了配合物业费调整，虹桥怡景苑小区业委会组织召开集中答疑会，邀请对物业费上涨不理解或有疑惑的业主前来咨询，让他们充分认识上调物业服务价格的必要性。这都为物业服务实现质价双升提供坚实保障。 （原载于《中国物业管理》杂志2025年第9期）

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