12月11日，《中国物业管理》杂志第二十二届年会在珠海召开。本次会议围绕“服务提质  价值重构”主题，设置了9个话题进行观察和思考，受到广泛关注。应与会代表及物业同仁的建议，将陆续分享部分演讲内容与视频。本期分享中山大学政治与公共事务管理学院蔡荣博士的主题演讲——《从住房治理到社区善治：物业服务质量提升的政策路径》。

以下为演讲内容：

蔡荣博士现任中山大学政治与公共事务管理学院公共管理系副教授。蔡博士毕业于香港大学城市规划及设计系，并于中山大学政治与公共事务管理学院获得土地资源管理硕士学位及行政管理学士学位。获得过2019年AAG  China Specialty Group评选的Best Paper Award。主持国家社会科学基金等多项国家级、省部级课题。先后在社会学研究、Urban Studies, Cities, Journal of Urban Affairs等中英文期刊发表论文13篇。

中央城市工作会议明确提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，将城市视为有机生命体进行系统谋划。作为城市治理的基本单元、居民生活的核心场域，社区既是城市有机生命体的“神经末梢”，更是承载这一宏伟愿景的关键载体。基于此，我将结合社区治理的现实特征与突出难题，就如何深化社区治理、提升服务质效、推动社区善治落地，提出几点思考与建议。

01社区治理的典型特征

一是主体多元化。党和政府在社区治理过程中依然发挥决定性作用，但政府不再是社区治理的唯一主体。在政府之外，还有其他治理主体通过与政府机构，以及彼此之间建立起的协作关系，共同决定和处理社区公共事务，从而实现从住房管理到社区善治的跃升。

二是内容多样化。内容多样化包括事务多样化与需求多样化。事务多样化既包括行政事务，也包括社会治理，还包括公共卫生和物业管理等。同时，需求呈现多元化、品质化升级趋势。伴随着居民生活水平的提升，居民对社区的服务供给能力提出了更高要求。

三是社区异质性。在市场化、城镇化快速推进的背景下，社区成员之间的异质性增强，具体表现为居民在思想观念、文化背景、经济收入、社会地位、生活方式等方面有明显差异。这种差异会影响社区的凝聚力和归属感，乃至整个城市的社会融合。

02社区治理面临的复杂问题

一是房屋老龄化问题。截至2024年，全国房龄达到20年以上的老项目占比约43%，预计到2030年这一比例将进一步提升至60%。随着住宅小区交付年限不断延长，维修成本大幅增长。但有的老旧小区维修资金近乎枯竭，资金续筹及使用困难。

以上海为例，20世纪90年代建成的住宅小区中，维修资金已经见底或接近枯竭的项目占比达到70%以上。维修资金的使用原则上须由专有部分面积及人数占比2/3以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积及人数双过半的业主同意，复杂的表决流程加剧了资金使用的难度。需要注意的是，多元主体间的信任难以构建，尤其业主与业委会间的信任基础薄弱，直接造成维修资金使用受阻。

二是物业服务企业选聘和续聘问题。根据相关规定，物业服务企业接受业主委托，依据“物业服务合同”提供服务;业主可自主选择物业服务企业，亦可选择是否选聘物业服务企业。但在社区治理实践中，选聘与续聘环节却暴露出一系列突出问题。

首先，前期物业“捆绑式签约”引发了信任裂痕。多数小区的前期物业服务合同并非业主自主选择签订，而是在购房环节被强制绑定——业主在购置房产时，已被动接受开发商指定的物业服务企业，缺乏自主选择权与议价空间。

其次，新旧物业交接易陷入“无序乱局”。在新旧物业交接过程中，部分被解聘的物业服务企业拒不配合交接，导致小区短期内陷入安保缺位、卫生无人打理、设施无人维护的无序状态。

最后，物业服务企业“主动退场”加剧老旧小区治理困境。部分物业服务企业出于经营考量选择主动退出，尤其在老旧小区中这一现象比较突出。

03新形势下的社区善治思考

党建引领是社区善治的根本保障。在新的社会治理格局中，社区治理主体多元化，党委领导是根本，政府主导是关键，社会协同是依托，公众参与是基础。

一是要加强党的领导。党的领导是社区治理的核心，党组织嵌入社区就是要凝聚各种关系、动员各方参与、形成共治合力，党建引领社区治理的目标就是要建立党组织领导的社区治理共同体。

二是要促进社会参与。长期以来，参与不足是社区治理的一大短板，党建引领社区治理的重要目标就是动员社会力量参与，补齐社区治理短板，打造共建共治格局。

在党的领导之下，政府的职能要从全能管理向有效主导转变。在这个过程中，政府应该发挥以下三个方面的主要功能：

一是强化规则与规划引领。政府应牵头制定社区治理的专项政策、统一标准与系统规划，为多元主体协同治理提供明确遵循。比如，上海市政府部门持续推进《上海市住宅小区公共收益管理办法》修订完善，同时搭建便民服务APP平台，让业主可实时查询小区各类公共收益明细，实现公共收益信息全程透明、可溯可查。

二是夯实底线保障供给。针对社区多样化需求，政府需优先保障基础性、普惠性的底线需求，比如社区公共安全、基本民生服务、基础设施维护等。

三是筑牢监督与秩序防线。政府应建立常态化社区治理监督机制，当社区内出现利益争议、不公现象或各类矛盾冲突时，需秉持中立公正立场，及时、有效地介入调处，维护社区和谐稳定的良好秩序。

社区要发挥桥梁作用，连接政府、市场与居民，实现政府与社会和市场主体的合作共治。要深化政社分开，推进社会组织依法自治，明确权责边界;推行社区规划师制度，提升治理专业化水平;要建立政府、社会、公众间的平等协作网络，营造合作生态;要引导企事业单位履行社会责任，参与社区服务与建设，形成“社区合伙人”式的协同治理模式。

社区工作者角色需要从“行政末梢”向“治理枢纽”转变。社区工作者既要有效落实政府委托事项，当好“行政末梢”;更要代表居民利益，做好“民意头雁”。这就要求社区工作者培养沟通协调、资源链接与社区动员能力，以服务为导向，推动工作重心从“管理居民”向“服务居民”转变。

社区精英需发挥专业优势，实现精准赋能。党代表、人大代表、政协委员、企业家、学者、退休官员等有社会影响力的群体，要发挥影响力优势，精准对接社区需求，进而形成“以点带面”的带动效应，激发居民参与热情。

服务提质 价值重构——第二十二届《中国物业管理》杂志年会在珠海举行

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