2025年11月27日，安徽省十四届人大常委会第二十次会议表决通过了新修订的《安徽省物业管理条例》（以下简称新《条例》）。新《条例》共7章，条文数量经增删修改后更为精炼，但85.6%的条文变动率清晰表明，这是一次“大修”，其目标直指构建一个权责清晰、运行高效、监督有力、共建共享的物业管理新生态。
筑牢“桥头堡”：党建引领与多元协同治理格局法定化
新《条例》最显著的特征，是将“党建引领”从实践经验提升为法定原则，推动物业管理深度嵌入基层社会治理体系。
核心原则的写入与机制构建
新《条例》第三条明确物业管理应遵循“党建引领、业主自治、专业服务与依法监管和指导相结合”的原则，将“党建引领”置于首位。第四条则进一步要求“建立健全中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等协调运行机制”。这标志着物业管理活动被正式纳入党的基层组织网络，物业服务企业从单纯的市场合同方转变为党领导下的社区治理共同体的重要成员。
行政职责的清晰下沉与赋权
为破解基层政府“看得见、管不着”的治理难题，新《条例》对街道办事处（乡镇人民政府）的职责进行了前所未有的细化与强化。第七条明确了街道办事处（乡镇人民政府）的六大职责，涵盖业委会选举指导、纠纷调处、物业交接监督、行政处罚实施等全过程，并要求其“明确工作机构和人员，并保障工作经费”。这为街乡层面常态化、专业化地开展物业监管提供了坚实的法律和资源保障。同时，居（村）民委员会的职能从“协助配合”升级为具体的“指导、协助设立”和“协助指导、监督”，使其成为联通政府管理与业主自治的关键枢纽。
“四位一体”协调机制的制度化
新《条例》第八条及第七十九条，分别从行业协会自律和联席会议两个层面固化了多元共治的框架。特别是物业管理联席会议由街道办事处召集，整合主管部门、公安、司法、业主代表等多方力量，为解决业委会运作失灵、物业服务企业拒不退出等“老大难”问题提供了权威的跨部门协商平台。这实质上构建了“社区党组织、居（村）委会、业委会、物业服务企业”四位一体的治理结构，其运行逻辑如表1所示。
新《条例》构建的“四位一体”物业管理协同治理结构
激活“内生力”：业主自治体系全周期精细化设计
针对业主自治组织“成立难、运行难、监督难”的三大顽疾，新《条例》通过一系列精细化、程序化的制度设计，致力于培育健康、有序、有效的业主自治能力。
破解“成立难”，强化启动责任与程序刚性
条例第十六条、第十七条大幅强化了建设单位的报送资料义务和街道办事处的组建筹备组责任。特别是规定街乡在接到报告后45日内必须组建筹备组，并对拖延或拒不承担筹备经费的建设单位设定了明确的罚则（第一百零二条、一百零三条）。这一设计旨在从源头打破因开发商不配合、基层政府动力不足导致的业主大会“难产”困局。
规范“运行难”，健全内部制衡机制与信息公开机制
新《条例》引入多项创新制度以规范业委会运作：一是设立业主监事会或独立监事，形成对业委会的内部监督（第二十条）；二是建立成员递补机制，保障组织存续的稳定性（第二十六条）；三是全面推进信息公开，要求业委会定期公开公共收益、工作经费等至少十二类情况和资料，保障业主知情权（第二十八条）；四是推广电子投票系统，降低业主参与集体决策的成本，提升表决效率与合法性（第二十二条）。
防治“监督难”，划定行为红线与强化离任审计
第三十一条以“负面清单”形式明确列出业委会及其成员的九类禁止行为，如挪用业主共有财产、收受不当利益、泄露业主信息等。第三十六条则建立了业主委员会换届或主任离任经济责任审计制度，并经一定比例业主提议也可触发审计，审计结果必须公告。这些条款构成了对自治权力运行的有效约束，防止“业委会自治”异化为“个别人员治”。
划定“标准线”：物业服务行为全过程穿透式监管
新《条例》将监管链条向前后端极致延伸，覆盖了从物业交付前到服务退出后的全生命周期，为物业服务行为设立了清晰、可操作的“标准线”。
前端准入，压实建设单位的承接查验责任
新《条例》强化了前期物业管理的规范：住宅前期物业服务企业须通过公开招投标选聘（第三十八条）；建设单位须提供“开办费”（第三十八条）并履行物业承接查验的强制性义务，未查验不得交付使用（第五十条）。这旨在从交付源头减少质量纠纷，明确保修责任。同时，第四十一条、第四十二条建立了新建住宅的“综合查验”制度，由主管部门对规划配套设施等进行现场核验并公告结果，将监管进一步前置。
中端服务，聚焦质价相符与经营透明
针对“服务不透明、收费不匹配”的核心矛盾，新《条例》打出组合拳：一是要求物业服务内容、标准、收费方案等必须由业主共同决定（第十九条），业主大会可以通过公开招标选聘企业（第六十一条）。二是设定了史上最严的信息公示义务（第六十条），要求企业持续公开营业执照、投诉渠道、设施设备维保记录，并每半年至少公示一次物业费收支、公共收益等情况，公告期不少于30日。为进一步保障业主的财产知情权和监督权，从根本上推动服务收益的透明化，新《条例》第七十条对物业服务收费模式作出了明确规定：“物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。”对于业内探讨的“信托制”模式，条例并未引入，而是选择将实践中更为成熟、争议较小的“酬金制”予以法定化，确保了新规的普适性与可执行力。三是明确利用共有部分经营，须经业主共同决定，收益在扣除合理成本后归全体业主所有（第四十六条、第九十一条），并应存入业委会的共有资金账户。四是明令禁止采取停水停电等非法方式催缴物业费（第七十三条）。安徽省住建厅已在同步推动建立以业主满意度为核心的物业服务质量测评机制和“红黑榜”制度，与之形成政策合力。
新《条例》的监管思路不仅聚焦于规范收费行为，也致力于厘清收费行为的法律基础。针对实践中呼声较高的“空置房物业费减免”问题，在立法过程中进行了审慎研究。尽管有意见希望作出规定，但基于《中华人民共和国民法典》第九百四十四条关于业主支付物业费义务的明确规定，以及全国人大常委会法工委的相关备案审查意见，新《条例》最终未对空置房物业费减免作出统一规定。这一立法抉择，精准锚定了物业服务作为集体性、公共性服务合同的本质属性，明确其服务费用是维护共有部分和公共秩序的对价，而非单纯针对个体专有部分的“一对一”服务费。此举从法律层面厘清并固化了业主在物业服务中的基本义务，同时引导相关纠纷回归物业服务合同的约定范畴予以解决。
后端退出，规范交接程序与设立应急托底
为解决物业服务企业“拒不退出”的难题，新《条例》第六十四条至第六十七条设计了清晰的退出流程：提前通知、公告、移交资料和财物。对于拒不交接或撤离的，赋予业主委员会请求基层政府、主管部门乃至公安机关协助的权利（第六十六条）。最具创新性的是建立了应急物业服务机制，当物业服务企业退出而新企业尚未选聘时，由街道办事处组织或由居（村）民委员会在指导下提供基础服务，费用由业主承担，确保了服务的无缝衔接和社区基本秩序的稳定。
回应民生关切，专项问题精准施策
新《条例》对当前突出的民生问题给予了直接回应：针对“充电难”，明确规定新建住宅需配建充电设施或预留安装条件，对既有小区增设充电设施的流程予以规范，并明确各方配合义务（第八十八条）。针对“维修难”，优化了专项维修资金应急使用程序，明确电梯故障、外墙脱落等六类紧急情况，可在业委会或相关业主申请后，经主管部门2个工作日内核实即可启动维修，无需等待业主大会表决（第九十六条）。针对“上楼难”的问题，适当降低了老旧小区加装电梯的表决门槛（第九十九条）。这些条款体现了立法鲜明的问题解决导向。
答好“智慧卷”：技术赋能与信用监管融合驱动
数字化转型与信用体系建设，是新《条例》推动行业升级的“双引擎”。
以智慧物业平台为载体的数字化治理
第九条明确规定，县级以上物业管理主管部门应当建设智慧物业管理公共服务平台，用于归集物业管理相关各方信息，提升服务水平。这一平台将整合业主电子投票、物业信息公开、维修资金查询、投诉建议处理等多种功能。其意义在于，通过技术手段固化透明、参与、高效的治理流程，将法律法规的要求转化为可执行、可追溯的数据流程，是推动物业管理从“人治”“经验治”迈向“数治”“规则治”的关键基础设施。
以信用为核心的新型监管机制
新《条例》构建了贯穿市场主体全生命周期的信用管理体系。第六条规定主管部门依法建立信用管理制度。第一百一十一条则要求将物业服务企业、评估机构、从业人员乃至业委会成员的违法违规及行政处罚信息记入信用记录，并依法公示和实施联合惩戒。省层面的实践早已先行，通过“红黑榜”制度，已累计清退严重失信企业数百家。同时，第七十六条引入了第三方物业服务质量评估机构，并对出具虚假评估报告的行为设定了罚则，旨在借助专业社会力量，为“质价相符”提供客观公正的评判尺度。
新《条例》超越了传统意义上对物业管理活动本身的规范，而是将其擢升为基层社会治理现代化的重要支点。其核心贡献在于，通过“党建引领”凝聚政治与组织合力，通过“法治规范”厘清各方权责边界，通过“技术赋能”提升治理效率与透明度，最终构建了一个政府监管、业主自治、专业服务、社会监督相互促进、良性循环的治理生态系统。
（作者 程纯洁系中国物业管理协会监事长，安徽省社区服务业协会会长、党支部书记；周平珍 系中国物业管理协会副会长，安徽创源智慧后勤服务集团有限公司党委书记、董事长；吴宝胜 系安徽创源智慧后勤服务集团有限公司党委副书记、副总经理）