大家好，今天我分享的主题是“房屋三项制度对物业服务的启示与机遇”，核心内容是介绍沧州市住房和城乡建设局利用住宅专项维修资金增值收益购买房屋全生命周期保险这一新探索。
01探索背景
首先，我们来谈谈背景。当前，我国城市发展已经从大规模建设阶段，转入以存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。简单说，就是从以“盖新房”为主，进入到“管好、用好老房子”的关键阶段。面对大量住宅进入“老龄期”的现实，房屋的安全和持续维护成为突出的民生课题。
正是在这一背景下，2023年6月28日，住房城乡建设部倪虹部长率先在《学习时报》上正式提出，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期的安全保障。这一提议随后也被写入中共中央、国务院的有关重要文件，并在国家“十五五”规划建议中得到强调，明确要建立房屋全生命周期安全管理制度。这为我们今天的探索提供了根本的政策遵循和方向指引。
那么，我们为什么要进行这项探索?它源于一个普遍的、棘手的现实矛盾：一方面，随着房子变老，维修需求逐年增长;另一方面，被称为“房屋养老金”的住宅专项维修资金，在使用上有诸多的瓶颈。
02在房屋三项制度上的新探索
沧州对住宅专项维修资金的探索源于使用难题，其普遍存在两个现象：一是使用手续复杂，关注度高，沦为睡美人;二是资金充足，拨款速度快，沦为唐僧肉。
首先，是“睡美人”问题。维修资金使用手续复杂，包括评估、公示、签字、审批、各类证明等，加之施工队伍和方案选择信息的不透明，造成业主拒绝签字，影响审批速度。另外，涉及业主众多，涉及民生事项众多，资金支出较为敏感，维资使用投诉居高不下，甚至部分县级住建部门秉承多一事不如少一事的工作态度，人为减少维资支出。
其次，是“唐僧肉”问题。主要管理风险包括：经济欠发达县政府挪用(发工资、发福利甚至基础设施建设);开发企业挪用(开发企业代为收缴后不归集到住建部门的账户);个别物业服务企业伙同第三方套取。
住宅专项维修资金使用的瓶颈，造成了社会矛盾与日俱增，直接影响到业主的满意度。在这种背景下，2023年3月15日，沧州市住房和城乡建设局开展住宅专项维修资金购买电梯维修保险试点工作。2024年1月，在电梯维修保险阶段性成功的基础上推行房屋全生命周期保险工作，涵盖住宅小区维修资金负责维修的所有公共部位、共用设施设备。
03经验与成效
沧州市探索房屋全生命周期保险工作，主要讲了三个故事，推行了四个经验。
三个故事：跟百姓讲清“童话故事”，让广大业主对维资改革充满信心;跟团队讲清“长征故事”，民生领域的改革充满艰辛，必须时刻保持长征的坚韧不拔的精神;跟保守派讲清“鬼故事”，突破现实状态的瓶颈唯有改革一条路。
四个经验：建立统筹账户，与维修资金本金和人民银行基准利率剥离;无异议公示，七天无异议公示，快速推进表决环节;走进社区见书记，充分发挥基层治理优势，让社区书记成为维资改革的宣讲员，靠前指挥，提高业主对改革政策的信任度;动员物业服务企业，充实改革队伍人员的力量，提高张贴表格、入户宣传、信息反馈的效率。
基于这些探索和实践，目前沧州全市共完成8286部电梯投保，共惠及245个小区的26.3万户、80万业主。总计赔付电梯故障5045件，合计2322.6万元，平均审批时间1小时，修复时长为0.97天。另外，全市23个小区完成全生命周期投保，共惠及5万户、15.2万人。总计赔付143件，合计723万元，平均报案审批时间为1天。
维修资金增值收益购买房屋全生命周期保险试点小区实践效果显示，小区投诉率大幅下降，收费率明显提高，契合了房屋三项制度的基本要素：
体检。投保之前，保险公司高薪聘请专业的电梯、消防、土木等专业技术人员对投保标的，也就是住宅小区的所有公共部位、共用设施设备进行详细的风险查勘;引入中国建研院无人机红外线探测技术，对外墙空鼓进行探测，及时发现、消除事故隐患;引入清华大学科技团队研发的传感技术，在消防供水管道和电器设备上安装水压、控制柜电流传感设备，24小时动态上传监控数据，及时研判预警。
养老。首个试点小区为15年房龄，不动用本金和基本利息，用利息差作为保费，相当于提供了房屋养老金。
保险。住宅小区内部十大类公共部位、设施设备全部纳入保险范畴。
04对物业服务的启示与机遇
厘清了界限和责任：厘清了维修和维护的界限，电梯维修费用300元以下视为维护，其他类型维修费用3000元以下视为维护;厘清了物业服务企业和业主之间的责任，住宅小区公共部位、共用设施设备的维护责任是物业服务企业法定职责;维修是受益业主法定责任。
基于此，电梯维修费用300元以下、其他类型维修费用3000元以下视为维护，由物业服务企业负责出资;电梯维修费用300元以上到8万元年度累计，以及3000元以上其他维修均由保险公司出资，相当于业主出资。
回归物业服务和管理的本质：因为对公共部位和设施设备检查检测的专业度不够，高层外墙的脱落预防、消防故障的紧急维修、电梯维保的监督管理等都是物业服务企业的工作短板。入保前后，保险公司出于自身的利益考虑，会运用市场化的手段实现投标前风险查勘和投保后日常监督，也就是以保险+服务的方式，实现人防+技防，让物业服务企业能够腾出更多精力去完成好本职的“四保一服”工作。
减少物业服务企业额外的经济负担：保险模式的介入，减少了物业服务企业不必要的经济负担。以2022年为例，沧州市运河区恒大城因电梯维修额外花费11万元;运河区御景国际额外花费10.5万元;新华区天成熙园屋顶防水额外花费13万元。
增加物业服务企业服务老旧小区信心：房屋养老金制度的建立，无论是公积金还是住宅专项维修资金衍生或者是土地出让金提取，都能极大地提升物业服务企业服务老旧小区的信心，提升老旧小区物业覆盖率。
保障公共部位和设施设备的及时完好性：投保全生命周期保险以后，保险公司开展充分的科技赋能，能够及时监督投保标的、及时发现故障、及时理赔修复，杜绝了原有的“小病”发现不了或者拖成“大病”再予以申请住宅专项维修资金维修的旧模式。从而确保了业主的良好居住属性和生命财产安全，延长了公共部位和设施设备使用寿命，维护了广大业主根本利益。
提高了业主满意率：沧州市在主城区开展了23个小区试点全生命保险制度，惠及5万户、15.2万业主，合计赔付143件，金额723万元，平均审批时限24小时。截至目前，入保小区关于公共部位和设施设备的相关投诉为零。
提高了业主的收费率：通过厘清物业服务企业和业主之间的职责，企业能够放下包袱全力做好“好服务”，业主满意率大幅提升，投保小区业主收费率自然“水涨船高”。
沧州市的探索，是响应国家建立房屋“体检、养老、保险”三项制度号召的一次基层实践。通过机制创新，盘活了沉睡的“房屋养老金”，用增值收益为房屋买了一份可持续的“健康保险”，最终目标是实现房屋的长期安全、业主的满意安居、物业服务的良性发展以及社区治理的和谐稳定。
文章节选自沧州市住房和城乡建设局党组成员、副局长杨立明在第二十二届《中国物业管理》杂志年会上的演讲