文 / 甘淇涌 谢罗群
与国内许多动迁安置小区一样，位于上海市闵行区天山西路4358弄的爱博四村，在2011年交付之初，面临着社区治理挑战。农民“洗脚上楼”却未融入社区生活，诸如违规搭建、乱停车、乱堆物、毁绿种菜、破墙开店等问题时有发生。此外，小区物业服务企业还面临着物业费价格偏低，企业收支平衡压力偏大等难题。然而，就是这样一个小区，却获得“上海市最美文化村居”称号，入选全国“加强物业管理 共建美好家园”典型案例。这是如何做到的？
《中国物业管理》杂志编辑走进爱博四村小区，实地探寻小区物业服务企业——上海欣赛物业管理服务有限公司（以下简称欣赛物业）以“党建引领、科技赋能、政企协同、精益运营”四轮驱动，成功走出的动迁安置小区物业服务质量提升之路。
面对爱博四村在社区治理上出现的一系列挑战，欣赛物业应该如何应对呢？总经理郭璟婷的答案是，“坚持党建引领，强化居民区党组织的领导地位，健全‘1+3+N’工作机制，落实党组织领导居委会、业委会、物业服务企业等‘三驾马车’制度性安排，将‘四位一体’工作制度作为居民区常态化工作机制，以‘五个一’标准全面推进物业服务规范化。”
在爱博四村，居民区党组织充分发挥在做好群众工作、化解各类矛盾、促进和谐稳定、加强基层治理等方面的独特优势，行使对业委会人选的“结构建议权、人选建议权、资格审查权”，统筹整合各类资源服务群众，切实把党的政治优势和组织优势转化成社区治理的能力优势。
如，由于小区居民多为原来的村民，不少人仍然保留着在小区种菜的习惯，影响社区管理。面对这一问题，欣赛物业联合党支部、居委会、业委会疏堵结合，一方面定期清理，另一方面在小区垃圾厢房旁边开辟了“生境花园”，作为亲子家庭活动基地。通过招募社区亲子家庭志愿服务队和青年志愿者，开展形式多样的居民自治活动，鼓励志愿者参与种菜等亲子活动，同时将种出来的菜无偿捐给小区门口的为老服务中心。这一举措既满足了一些居民种菜的习惯，又阻止了他们毁绿，收获居民一致好评，可谓一举三得。而面对违规搭建、乱停车、乱堆物、破墙开店等问题，在党组织的领导下，通过协调联动执法部门进小区都得以解决。
作为大型动迁安置社区，爱博四村曾面临传统管理模式下的效率瓶颈与安全隐患。欣赛物业总经理郭璟婷说，面对这种情况，公司通过党建引领融入基层治理，引入共建单位——中国电信，建设智慧社区，先后安装高空抛物监控系统、占道违停监控系统、智能消防栓监测装置、楼道堆物感知设备、电梯阻车系统、防汛窨井监测系统、消防水箱缺水感应器、楼栋智能烟感报警器、智能垃圾分类柜、物业公众号平台等十项核心智能化应用，实现了从人防到技防、从“被动响应”到“主动干预”的跨越。
漫步小区，可以发现，十项智能化应用已经融入爱博四村业主生活的方方面面。高空抛物监控摄像头24小时“站岗”，全天候监测，精准追溯抛物源头，有效遏制高空抛物这一“悬在城市上空的痛”，极大保障了居民人身安全；消防通道旁的占道违停监控系统，实时识别消防通道、主干道等区域的违规停车行为，自动报警并推送信息至管理平台，物业服务人员几分钟内就能赶到现场处置，确保“生命通道”畅通及社区秩序；智能消防栓监测装置，实时监测消防栓水压、撞倒等状态异常，确保消防设施时刻处于有效待命状态，提升社区消防安全等级；楼道堆物感知设备，灵敏度十足，通过传感器智能识别楼道内杂物堆积，及时发出预警，助力物业服务企业快速清理，消除消防安全隐患，保障疏散通道畅通；电梯阻车系统，利用AI图像识别技术，自动阻止电动自行车进入电梯，从源头杜绝“电瓶车上楼”带来的充电火灾风险；防汛窨井监测系统，在汛期实时监测窨井水位，预警积水内涝风险，为及时采取防汛措施提供数据支持，保障小区安全度汛；消防水箱缺水感应器，持续监控屋顶消防水箱水位，缺水时及时报警，确保火灾初期灭火用水保障；楼栋智能烟感报警器，覆盖公共区域及重点部位，实现火灾早发现、早报警，缩短应急响应时间；智能垃圾分类柜，引导居民精准投放，具备满溢报警功能，提升垃圾分类效率与小区环境品质；物业公众号平台，集成报事报修、费用缴纳、通知发布等功能，打造线上线下一体化服务窗口，提升沟通效率与业主体验。
十项智能化应用，不仅提高了欣赛物业的管理效率，而且降低了人力成本，更通过报事报修、费用缴纳等服务的“一键直达”，让业主实现了居住安全感的提升与生活舒适度的改善，为物业服务质量提升提供了关键技术支撑。小区居民王阿姨说，“以前在小区散步总担心高空抛物，现在走在楼下心里踏实多了，不用担心有人抛物了；报修也不用跑到物业服务中心了，手机上轻轻一点就有物业服务人员迅速响应，住在这里真是越来越方便，越来越舒心了！”
作为动迁安置小区，爱博四村的物业服务费价格并不高，一直维持在1.3元/平方米/月，由地方政府支付，2025年甚至已经降低到0.98元/平方米/月，而提升物业服务质量又必须有合理的经费保障。郭璟婷说，面对这一困局，欣赛物业的管理团队跳出“纯粹物业服务者”的定位，积极参政议政，企业负责人、项目负责人同时担任闵行区政协委员、人大代表，通过独特的身份优势为项目正常运营发声，为社区治理争取合理的政策支持。
首先是争取合法权益与政策支持。作为政协委员、人大代表，欣赛物业负责人及项目经理积极参与地方政策讨论，立足物业管理行业和动迁房管理的实际困境，积极发声建言。通过提交提案、议案等形式，有效为企业及行业争取合理的权益，例如，成功为包括本公司在内的物业服务企业申请到诸如“智慧社区建设补贴”“老旧小区综合整治补贴”“疫情防控专项补助”等各类政策性资金扶持，直接缓解了公司的经营压力，并将资金用于提升小区物业服务品质。
其次是搭建高层沟通桥梁。欣赛物业负责人及项目经理及时与政府相关职能部门（如住建、民政、街道等）建立更直接、高效的沟通渠道，及时反映物业服务质量提升过程中的难点、痛点（如动迁房小区特有的管理经费不足、设施老化、特定人群服务需求等），推动问题在更高层面得到关注和协调解决，为小区物业服务质量提升营造了有利的外部环境。
不仅如此，欣赛物业还通过信息公开和降本增效，在爱博四村构建物业服务质量提升的长效机制。
首先是通过信息公开构建业主与物业服务企业的信任共同体。业主与物业服务企业之间的互信是物业服务质量能够提升且保持稳定的基石，而信息公开则是双方实现互信的桥梁。欣赛物业在爱博四村坚持阳光运营，通过小区公告栏、物业公众号平台等多种渠道，及时、准确公示物业服务报告、公共收益收支明细、维修资金使用情况等关键信息，主动将管理运作置于全体业主的监督之下，有效保障了业主的知情权和监督权，消除了因信息不对称产生的误解与隔阂，让业主清晰看到物业费、补贴资金的去向与成效，极大地增进了物业服务企业与业主之间的互信，更凝聚了社区治理的合力，为各项管理措施的顺利推行营造了良好的舆论氛围和群众基础。
其次是通过降本增效为服务质量提升筹措资金。一是以“科技降本”替代“人力成本”，通过大规模应用智能设备减少大量常规巡检、值守岗位的人力需求，实现了人力成本的大幅降低，为企业节约了宝贵的资金；二是拓展多元化经营收入，探索在小区内开展居家养老服务、快递驿站、场地租赁、广告位经营等增值服务，开辟新的收入来源，以经营性收入反哺基础物业服务；三是通过精细化管理，优化作业流程，严格管控能源消耗、物料采购等各项支出，深挖内部潜力，将有限的资金（物业费+补贴）用在刀刃上；四是持续向政府相关部门客观反映动迁安置小区的实际运营成本和压力，展示物业服务企业在提升社区环境、维护社会稳定、增进民生福祉方面不可替代的价值，努力争取更合理、更可持续的政策支持和资金补贴，实现“降本增效”与“价值彰显”的双向突破。
从党建引领到智能应用，从政企协同到精益运营，欣赛物业在爱博四村成功破解了动迁安置小区的物业服务质量提升难题，也探索出了动迁安置小区的可持续运营之道。这场以提升物业服务质量满足业主美好生活向往为核心的治理创新，最终实现了业主满意度、小区居住环境与企业可持续发展能力的多重提升，也为国内同类大型动迁安置小区的物业服务质量提升和社区治理提供了可复制、可推广的宝贵经验。（原载于《中国物业管理》杂志2025年第11期）
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