案例背景

在2024年之前，小区陷入治理困境，主要表现为以下几个方面：一是安全问题突出，安保形同虚设，“飞线充电”等消防隐患触目惊心；二是环境品质恶劣，保洁绿化长期荒废，垃圾堆积、绿化斑秃现象普遍；三是运维保障缺失，公共设施故障报修后响应迟缓，甚至无响应；四是客服体系失灵，居民投诉无门，沟通渠道中断，导致业主与物业服务企业关系高度紧张，信任破裂。小区也因此陷入“服务差-投诉多-收费难-服务更差”的恶性循环，物业费收缴率长期在58%以下，居民满意度也低于60%，成为典型的“问题小区”。

提升措施

面对治理难题，2024年，安徽省长城物业管理有限公司（以下简称安徽长城物业）在海恒社区党委、南艳湖居民区党委指导下，进驻依澜雅居小区，坚持以党建引领为根本遵循，系统性构建并成功实践“红色引擎·五共融合”治理模式，通过强化一个核心引擎，实施五大融合路径，实现了治理体系的全面重构。

（一）筑牢“红色引擎”，实现组织覆盖与机制创新。

安徽长城物业深刻认识到，破解复杂治理难题必须有一个坚强的领导核心。为此，公司将党的建设贯穿于物业服务与小区治理的全过程。

一是构建贯通有力的组织体系，实现从“有形覆盖”到“有效覆盖”。进驻初期，公司主动与属地海恒社区党委、南艳湖居民区党委对接，在上级党组织指导下，迅速推动成立依澜雅居小区功能型党支部。党支部广泛吸纳了物业项目负责人、业委会中的党员委员、社区干部以及居民党员骨干，形成了小区治理的核心力量。以此为基础，构建了“社区党组织—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”四级组织架构，将党的组织神经末梢延伸至每个楼栋、触及关键户室。8个楼栋党小组和一批“党员中心户”被打造为政策宣传的前哨、民情收集的站点、邻里互助的纽带，确保了党组织不仅“建起来”，更能“转起来”“强起来”。通过开展“党员亮身份、树形象、作表率”活动，推动12名党员担任楼栋长，9名党员经法定程序加入业委会，使党员成为小区治理的中坚力量。

定期开展小区党群议事会

二是创新务实有效的工作机制，激活治理“内生动力”。依托小区党支部，创新建立了一系列常态化、制度化的小区治理机制。首先首推“小区议事会”机制。每月由党支部牵头，定期召开业委会、物业服务企业、居民代表共同参与的联席会议。议事会围绕环境整治、设施更新、资金使用、公约制定等重大事项和热点难点，严格遵循“提出议题、充分讨论、民主表决、公开公示、跟踪落实”五步议事法，确保协商民主、决策科学、执行有力。截至目前，已通过此机制成功推动解决垃圾分类站点优化、非机动车充电桩建设、儿童设施更新等47项民生实事，做到“业主有所呼、组织有所应、治理有所为”。其次设立“党员先锋岗”。在物业服务中心显著位置设立岗位，亮明党员身份、职责和承诺，由小区内在职和退休党员轮流值班，协助接待来访、收集诉求、调解纠纷、监督服务品质，并提供政策咨询等便民微服务。此举不仅缓解了物业服务企业前台的压力，更拉近了党员与群众的距离，使“有困难找党员”成为居民共识。再次打造“纠纷调解队”。整合小区内党员、退休法官、律师等专业力量，凭借其专业权威和邻里情谊，采用“情理法”相结合的方式，耐心调解邻里、家庭矛盾。该机制运行以来，已成功化解各类纠纷60余起，将大量矛盾化解在基层、解决在萌芽状态，成为社区和谐的“稳定器”。

三是培育志愿参与的服务文化，凝聚“共建家园”共识。安徽长城物业依托小区党支部，广泛发动党员骨干，牵头组建了“幸福依家”“映山红”等多支具有本小区特色的志愿服务队。服务队制定了年度活动计划，实现了志愿服务的常态化、品牌化。“环境整治志愿服务队”每周开展“清洁家园”行动，清理卫生死角、铲除小广告；“绿化养护志愿服务队”定期修剪补种，认养“党员示范林”；“文化娱乐志愿服务队”则结合传统节日，组织开展写春联、包粽子、文艺演出等邻里文化活动。累计开展活动80余场，参与居民超2000人次，不仅美化了环境，更极大地增进了邻里感情，营造了“党员带头、居民参与、共建共享”的浓厚氛围。

（二）深化“五共融合”路径，精准施策破解治理难题。

“红色引擎”为小区治理提供了强大的驱动力，而“五共融合”工作法则将其转化为可操作、可复制的具体路径，确保治理效能精准落地。

一是组织共建，筑牢治理共同体。明确党组织在小区治理中的领导核心地位，通过制度性安排，理顺社区党组织、小区党支部、业委会、物业服务企业之间的权责关系。业委会依法履职，监督物业服务工作；物业服务企业提供专业化、标准化的服务；在党支部的统筹协调下，三方同频共振、同向发力，形成了“党组织领导、业委会监督、物业服务企业执行、居民参与”的治理新格局，从根本上改变了以往多头管理、权责不清的混乱局面。

二是事务共议，保障民主决策权。搭建线上线下相结合的多元协商平台。线下依靠“小区议事会”，线上建立“业主议事群”“线上议事厅”，确保各类主体能够便捷、有效地参与小区公共事务管理。凡是涉及业主共同利益的事项，如专项维修资金使用、公共收益管理、文明养犬公约等，均纳入民主议事范围，通过提案、辩论、表决等规范程序形成决策。累计收集居民有效建议237条，并逐条研究、反馈、落实，如优化垃圾投放点、增设宠物便纸箱等，真正实现了“大家的家园大家建、大家的事情大家议”。

建成420米长的非机动车停车棚

三是服务共担，激发居民主人翁意识。改变物业服务企业“单打独斗”的模式，积极引导居民成为小区治理的参与者而非旁观者。在环境维护上，推行“党员责任区包干制”，将公共区域划分为12个网格，由党员骨干每日督查；在绿化养护上，发起“党员认领一棵树”活动。特别是在破解“飞线充电”顽疾中，创新运用“居民共治五步工作法”，成为“服务共担”的典范：一是议事民主化，组建多方代表参与的智囊团，开展多轮调研，收集237条建议，民主决策建设方案；二是监督透明化，选举居民监理小组，执行“三查三公示”制度，全程透明监管；三是调解在地化，发挥“党员+热心居民”作用，召开庭院恳谈会，成功促成81户车主签署人防车位租赁协议；四是赋能智慧化，由居民投票选定充电桩品牌，组建技术督导队；五是共享制度化，制定《车棚使用公约》，推行轮值主任制度。最终建成420米长、容纳1400辆车、配备340个智能充电口的钢结构充电棚，彻底消除安全隐患，居民满意度超98%。

四是成果共享，提升业主获得感信任度。公开透明是赢得信任的基石。在财务方面，坚持每季度详细公示物业服务费收支明细，分类说明资金去向，主动接受业主质询。公共收益（停车费、广告费等）由业委会设立专户管理，物业服务企业协助核算，收支定期审计公示，使用严格遵循“取之于民、用之于民”原则，经业主大会或联席会议决定，用于补充维修资金、更新儿童设施等公共项目。在环境成果方面，通过持续整治，小区从“脏乱差”变为“洁净美”，新建的主题花园等景观让居民共享环境提升的红利。这种阳光操作和可视化成果，极大地增强了业主的公平感、获得感和缴费意愿。

设置便民服务点

五是智慧共融，赋能管理服务提质增效。引入智慧化手段可以大幅提升管理效率与服务体验。通过引入智慧物业管理系统，实现线上缴费、报事报修、投诉建议一站式处理，流程可追溯。安装智能门禁（人脸识别）、高清视频监控系统、智能停车管理系统，可以显著提升安防等级和管理效率。同时，拓展“物业服务+生活服务”模式，设立“便民服务点”提供快递代收、家政信息等，并定期举办各类社区文化活动，关注“一老一小”需求，推动物业服务从基础物业向美好生活服务升级。?

取得成效

通过“红色引擎·五共融合”模式的深入实践与持续运行，依澜雅居小区在短短一年内发生了翻天覆地的变化，实现了治理效能与居民满意度的双提升，具体治理成效如下。

一是物业服务费收缴率大幅跃升。物业费收缴率从之前的58%持续攀升，稳定在97.7%，体现了业主对物业服务的高度认可。

二是业主满意度实现根本性逆转。第三方测评及内部数据显示，小区业主对物业服务的综合满意度从原来的不足60%飙升至95%。

三是小区人居环境旧貌换新颜。长期存在的“飞线充电”安全隐患被彻底消除，环境脏乱差问题得到根治，绿化景观精心修复并打造了主题花园，公共设施设备运行正常、维护及时。

四是社区凝聚力显著增强。通过党建引领下的多元参与和丰富多彩的社区活动，小区邻里关系更加和睦，居民家园意识和归属感空前高涨，共建共治共享的和谐场景已然形成。

综合来看，小区的根本性转变体现在三个方面：首先治理主体从“单一”向“多元”转变，形成了党组织领导下的多方协同格局；其次治理方式从“被动应对”向“主动引导”转变，实现了源头治理、精细化管理；再次治理关系从“管理与被管理”向“服务与信任”转变，构建了良性互动的社区命运共同体。

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安徽省长城物业管理有限公司成立于1999年，是中国物业管理协会副秘书长单位。企业管理业态包含政府办公楼、企事业单位、商办写字楼、工厂产业园、住宅、医院、校园等，业务范围覆盖安徽省内各地市及上海、河南、江苏苏州等地，共有员工10000余人，管理项目380余个，物业管理面积约6000万平方米。

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