文/左壮（中国物业管理协会设施设备技术委员会副主任、深业物业运营集团股份有限公司高级专家）
极端暴雨、台风、城市内涝已成为城市运行常态化风险，地下车库、地下商业、设备机房、下沉广场等地下空间是物业防汛核心薄弱点，一旦防汛缺位，极易引发车辆泡水、设备损毁、人员被困、触电、墙体坍塌、污水倒灌、疫情消杀等连锁次生灾害。本文立足物业服务全周期管理场景，从防汛责任体系搭建、分级管控运行、全员岗位细化、全流程督查考核、次生灾害前置防控五大维度，系统构建可落地、可复盘、可追责的物业防汛闭环管理模式，为各类物业项目提供标准化防汛管理实操方案与思路，供同行参考。
1、构建全链条防汛责任闭环体系
1.1 顶层设计，建立三级防汛指挥责任架构，打通责任传导链路
物业服务企业防汛工作的核心痛点普遍集中在责任模糊、分工交叉、遇事推诿、应急无人的问题上，根源在于缺少自上而下、覆盖全项目的刚性责任架构。依据深圳地下空间防汛指挥部标准组织模型，所有物业项目必须设立项目防汛总指挥部，实行“项目经理总负责制”，搭建“总指挥部—专项工作组—一线作业班组”三级垂直责任体系，实现责任到人、点位到人、时段到人、风险到人。
1.1.1 一级指挥层（总指挥部）
总指挥为物业项目经理，副总指挥由工程负责人、秩序负责人、客服负责人共同担任。总指挥对项目全域防汛、次生灾害防控、人员财产安全负第一终身责任，承担预案审批、应急指令下达、外部（社区、水务、电力、应急）联动、灾情上报、灾后统筹全职责；副总指挥分片包干，负责工程的副总指挥专管设备防汛、机电防淹、漏电次生风险；负责秩序维护的副总指挥专管出入口值守、人员车辆疏散、现场抢险；负责客服的副总指挥专管预警通知、业主宣教、特殊群体帮扶、灾后安抚。
1.1.2 二级执行层（三大专项工作组）
一是现场应急处置组：以秩序主管为组长，全体安保队员为组员，负责出入口挡水设施搭设、隐患巡查、人车疏散、现场警戒、险情抢险，重点管控地下车库、通风井、下沉广场等进水点位，规避积水滑跌、人员溺水等次生风险；
二是机电保障组：以工程主管为组长，水电、弱电、暖通技工等全员编入，负责排水泵、发电机、设备机房、二次供水机房、电梯机房防汛运维，核心防范浸水短路、触电、设备爆炸、管网爆裂等次生灾害；
三是综合保障组：以客服主管为组长，客服、环境、行政等部门全员编入，承担预警传达、防汛物资管理、独居老弱等特殊群体帮扶、灾后消杀、灾情统计、信息上报、宣传培训，重点管控污水倒灌引发的疫病、蚊虫滋生等次生灾害。
1.1.3 三级作业层（岗位责任人）
将每一处地下出入口、风井、截水沟、集水井、设备机房、防汛物资仓库、疏散通道、低洼点位逐一分配专属责任人，制作《防汛岗位明白卡》上墙，明确每个点位日常巡查、汛中值守、灾后处置的固定职责，杜绝“谁都管、谁都不管”管理真空。
1.2 刚性落地，签订四级防汛责任清单，形成闭环追责链条
为杜绝责任制“纸上落实、墙上悬挂”，物业服务企业总部、片区公司、项目、一线岗位四级签订《防汛安全生产责任书》，清单化明确履职标准、失职追责情形，实现“事前定责、事中督责、事后追责”闭环。
总部层级责任：统筹防汛制度编制、物资标准化采购、跨项目应急支援、季度防汛专项督查、年度防汛考核、极端天气跨项目抢险队伍调配；对片区项目防汛隐患长期不整改、次生灾害频发负管理责任。
片区公司责任：每月开展片区项目防汛专项巡检，跟踪隐患整改闭环，组织片区联合防汛演练，储备片区共享大型抢险设备（移动泵车、大功率发电机），汛期24小时值守调度。
项目负责人责任：落实防汛管理要求，组织汛前全面隐患排查，配齐三防物资、队伍、预案、疏散标识，暴雨红色预警全程在岗，第一时间处置险情并上报；若因指挥缺位、响应滞后造成地下大面积进水，引发触电、财产重大损失，启动绩效降级、岗位调整追责。
一线岗位责任：细化秩序、工程、客服、环境四大岗位，防汛履职清单，明确日常巡查频次、预警响应动作、抢险操作规范。例如工程岗未按期清掏集水井、未检测排水泵导致倒灌；秩序岗预警未及时封堵车库出入口；客服岗未通知独居老人转移避险，均纳入直接追责范畴。
1.3 全域覆盖，将次生灾害防控纳入责任制核心考核项
地下空间进水绝非单一积水风险，会衍生触电伤亡、墙体坍塌、污水倒灌、传染病、电梯困人、地下车库车辆自燃、管网爆裂、蚊虫鼠患、地下室霉菌腐蚀八大类次生灾害，所有防汛责任清单必须同步绑定次生灾害防控职责.
机电维护人员同步承担防触电、设备爆炸、管网爆裂等责任。规定积水达到0.3米必须切断地下非必要电源，电梯升至地面层，设备机房门口设置50cm高沙袋围堰；
秩序维护人员同步承担防溺水、滑跌、车辆自燃等责任：积水区域设置硬质隔离、警示灯，禁止人员进入积水地下区域，泡水车辆第一时间拖离，隔绝燃油起火风险；
环境作业人员同步承担污水消杀、疫病防控责任：积水消退后7天内每日两次全域消杀，清理淤泥垃圾，阻断肠道传染病、蚊虫滋生渠道；
客户服务人员同步承担特殊群体避险责任：建立小区独居老人、残疾人、病患台账，暴雨预警逐户通知转移，避免人员被困次生伤亡。
2、精准防控，建立三级分级管控机制
结合气象预警等级、地下空间洪涝风险等级、险情严重程度，搭建常态管控、预警管控、险情应急管控三级分级运行机制，区分日常、黄色/蓝色预警、橙/红色预警、重大险情四类场景差异化处置，同步嵌入次生灾害前置防控措施，实现风险分级、措施分级、人员投入分级。
2.1 常态化基础管控（无气象预警，日常运维阶段）
适用晴天、小雨、无洪涝预警场景，核心目标是前置消除隐患，从源头减少进水与次生灾害发生概率，对标地下空间防汛落实常态化管理。
2.1.1 设施分级巡检机制
高风险点位（地下车行/人行出入口、风井、设备机房、下沉广场）：每日巡查1次，重点检查挡水板完好、截水沟无淤积、集水井水位正常、电缆沟无渗水；中风险点位（地下走廊、采光井、普通设备间）：每周巡查2次；低风险点位（地下闲置区域）：每周巡查1次。巡检必须同步排查次生隐患：电缆沟积水漏电隐患、墙体裂缝坍塌隐患、排水管网淤堵倒灌隐患，发现问题24小时内整改，形成《防汛隐患整改台账》，记录隐患位置、整改措施、完成时限、复查人，实现“发现—整改—复查”闭环。
2.1.2 物资常态化管理
配齐挡水板、沙袋、潜水泵、应急照明、绝缘防护装备，物资仓库干燥通风，每月盘点检修，定期测试发电机、水泵；设备机房、车库出入口就近存放应急物资，避免险情时取用不及时延误处置，防止积水带电伤人次生事故。
2.1.3 常态化宣教与演练
每月开展一线员工防汛技能培训，每年汛期前组织至少1次全域实战演练，可联合消防、社区开展“双盲演练”，演练必须增设次生灾害处置科目（断电操作、积水消杀、被困人员救援、泡水车辆隔离）；每月检查地下空间疏散路线标识，障碍物及时清理，保障避险通道畅通。
2.1.4 排水系统常态化养护
汛前、汛后各一次全面清掏管网、集水井、截水沟，检查井加装防坠网，防止暴雨冲刷杂物堵塞管网引发倒灌；地下室地面保持清洁，杜绝局部长期积水滋生霉菌、蚊虫。
2.2 预警升级管控（暴雨蓝色、黄色预警）
收到气象部门蓝色、暴雨黄色预警后，项目防汛总指挥部启动关注级响应，全员进入备勤状态，增派巡查力量，前置防控次生灾害。
人员分级到岗：防汛指挥部人员手机24小时畅通，各班组安排50%人员在岗值守，地下高风险出入口安排专人定点巡查，每半小时上报一次地面、地下积水情况。
前置硬件防护：提前搬运沙袋至车库、人行出入口两侧，检查挡水板卡槽完好，移动泵车、发电机加注燃油、试机，确保可即时启用；设备机房、水泵房门口预先码放一层沙袋，预防雨水漫入造成短路起火。
分级通知预警：客服通过业主群、单元公告、上门通知三种渠道推送预警，重点电话通知独居、行动不便业主，提醒提前转移地下车辆、阳台重物，避免高空坠物次生伤害。
次生灾害前置预防：提前关闭地下通风井敞口防雨，地下配电室门口增加防水围挡；地下垃圾全部清运，避免雨水浸泡垃圾滋生细菌；电梯提前调试应急平层功能，防止暴雨断电困人。
2.3 紧急应急管控（暴雨橙色、红色预警 / 地下出现积水险情）
收到橙色、红色暴雨预警，或地下空间出现积水、管网倒灌险情，立即启动最高等级紧急响应，100%防汛人员全员到岗，总指挥现场坐班，同步启动次生灾害专项处置流程。
人员全域布防：所有地下出入口双人值守，立即安装防汛挡水板（目前市面上已经出现自动升起的挡水板，不需要人工临时安装），采用人字形、砖墙式码放沙袋加高防护；机电组全员驻守设备机房，实时监测集水井水位，一旦积水上涨，第一时间执行分区断电操作，杜绝触电风险。
人车紧急疏散：客服、秩序分组通知业主挪离地下车库车辆，引导车辆转移至地面高地；地下商业、地下室滞留人员沿预设疏散路线快速撤离至地面高层，对老人、病患一对一搀扶转移，禁止人员涉水通行。
险情同步处置：出现排水管网反涌、雨水倒灌时，立即启用多台潜水泵同步强排，封堵涌水点位，设置警戒隔离带，禁止无关人员进入积水区域，防止溺水、滑跌受伤次生灾害；若出现墙体渗水、裂缝，立即封闭周边区域，安排工程人员实时监测坍塌风险。
联动上报机制：出现0.5米以上深度积水、设备泡水、人员受困，15分钟内向属地社区、街道三防办上报险情，同步联系电力、水务专业人员到场支援，不擅自处置高压、市政管线类险情。
次生灾害同步管控：积水区域切断全部非必要电源，绝缘雨衣、雨鞋、手套作为抢险标配；泡水车辆统一隔离停放，禁止启动，防止发动机起火；污水倒灌点位提前封堵，避免污染地下空间。
2.4 汛后闭环管控（降雨结束、积水消退）
汛后是次生灾害高发窗口期，必须建立“排水—检修—消杀—复盘”标准化流程，杜绝疫病、设备长期锈蚀、墙体霉变、地下管线腐蚀等长期次生风险。
快速排水清淤：启用全部抽排设备排空地下积水，人工清理排水沟、集水井淤泥、漂浮垃圾，避免淤泥长期浸泡腐蚀管线。
机电全面检修：积水浸泡的水泵、配电箱、电梯设备断电静置，经电工检测绝缘合格后方可重启，受损设备立即报备更换，杜绝漏电隐患。
全域防疫消杀：地下车库、设备间、下沉广场早晚各开展一次消杀，连续不少于7天，淤泥、浸泡垃圾密封清运，防止肠道病菌、蚊虫滋生；地下室墙面、地面通风除湿，避免大面积霉变脱落。
分级复盘总结：总指挥部组织全员复盘，梳理进水点位、响应短板、次生灾害处置漏洞，更新防汛预案、调整物资储备量，补充损坏的挡水板、水泵、沙袋，完善下一轮汛前整改清单。
3、细化落地，全员全岗位防汛标准化职责
结合物业服务四大核心班组（秩序、工程、客服、环境），细化每一类岗位防汛基础职责、预警处置职责、险情抢险职责、次生灾害防控专项职责，实现人人懂防汛、人人会抢险、人人掌握次生灾害处置要点，贴合地下空间防汛管理要求。
3.1 防汛总指挥/项目经理岗位职责
日常常态职责：统筹项目防汛整体规划，审批防汛预案、物资采购计划、年度演练方案；每月召开防汛工作专题会，研判地下车库、下沉广场等高风险点位隐患；对接社区、电力、水务建立长效联动机制，统筹次生灾害防控资源。
预警响应职责：黄色及以上预警全程在岗，调度各班组人员、物资分配；接收雨情、水情预警第一时间下达封堵、疏散指令；统筹特殊群体转移安置。
险情处置职责：地下积水、设备泡水、人员被困等重大险情现场指挥，决策断电、封控地下空间、请求外部支援；管控抢险人员操作安全，禁止涉水带电作业，严防触电、溺水次生事故。
汛后复盘职责：组织灾情统计，核算设备、车辆损失，安排全域消杀、设备检修；梳理本次防汛漏洞，修订预案、完善隐患排查清单，落实整改责任人。
3.2 机电保障组（工程主管、水电、弱电技工）岗位职责
作为防范触电、设备损毁、管网爆裂次生灾害核心班组，实行“设备先防水、积水先断电”核心操作准则。
日常常态职责：每周巡检地下所有出入口截水沟、集水井、排水泵，清理淤积杂物，每月试运转所有潜水泵、备用发电机，记录运行参数；设备机房、水泵房、电梯机房门口常态化储备沙袋，检查防水反坎、防水挡板完好；电缆沟、管线孔洞封堵防渗；排查地下墙体、顶板裂缝，记录渗水点位，提前注浆修补，规避坍塌风险；储备绝缘雨具、防水工具、水位监测设备，建立机电防汛物资台账。
预警响应职责：黄色预警前完成所有排水设备试机，发电机加满燃油；提前将电梯升至地面首层，关闭地下层电梯停靠功能；对地下设备机房外围加固围挡。
险情处置职责：地下积水深度达到0.2米立即切断该区域低压电源；积水超过0.5米切断全部地下非核心设备电源；排水管网倒灌时多点同步强排，监控泵房水位，防止设备整体浸泡；若发生管线爆裂，立即关闭对应阀门，隔离积水区域。
次生灾害专项职责：严禁未穿戴绝缘装备涉水操作；泡水电气设备必须静置干燥、检测绝缘合格再通电；地下出现渗水裂缝，立即设置警示围挡，24小时监测沉降、坍塌风险。
3.3 现场应急处置组（秩序主管、安保队员）岗位职责
承担地下空间物理挡水、人车疏散、现场警戒，重点防控溺水、滑跌、车辆自燃次生灾害。
日常常态职责：每日巡查地下出入口、风井、采光井，检查挡水板、卡槽、沙袋存放情况，确保无挪用、损坏；每周清理疏散通道障碍物，核对疏散指示标识、应急照明完好；熟练掌握沙袋人字形、砖墙式堆砌方法，掌握挡水板拆装流程，每月开展实操训练。
预警响应职责：黄色预警全员备勤，将沙袋、吸水膨胀袋搬运至各出入口两侧，疏通车库进出口通行路线，提前引导车主挪车。
险情处置职责：红色预警第一时间安装防汛挡板，分层码放沙袋加高；积水区域设置铁马、警示灯、警戒带，禁止人员、车辆驶入；一对一引导老人、残疾人沿疏散路线撤离地下空间；抢险人员必须穿戴荧光雨衣、防滑雨鞋。
次生灾害专项职责：发现泡水车辆禁止车主启动，安排拖移至空旷区域，隔绝燃油泄漏起火；积水路面铺设防滑垫，安排专人疏导防止人群拥挤踩踏；地下通风井进水及时封闭，避免雨水灌入设备间。
3.4 综合保障组（客服、环境、行政）岗位职责
兼顾预警传达、群众避险、灾后消杀，重点防控污水倒灌引发传染病、蚊虫滋生次生灾害。
客服岗细分职责：日常应建立独居老人、慢性病、残障业主台账，制作防汛宣传海报、业主告知书，线上线下常态化科普避险知识；预警阶段，分批次通过微信群、电话、上门通知，重点提醒特殊人群点对点转移；险情出现阶段，现场引导人员疏散，登记被困、受灾业主信息，同步上报指挥部；汛后统计业主车辆、财产损失，对接保险理赔，发布消杀通知。
环境岗细分职责（次生灾害核心防控岗）：每日清理地下垃圾，疏通地面雨水篦子，定期消杀地下空间蚊虫；在暴雨前清运地下全部垃圾桶，防止雨水浸泡垃圾污染；积水消退第一时间清理淤泥、漂浮污物，连续7天早晚两次全域消毒，对积水浸泡墙体、地面通风除湿，消除霉菌、病菌滋生环境。
行政岗细分职责：管理防汛物资仓库，实时盘点补充；负责与社区、应急、电力部门对接报送汛情；留存防汛巡查、演练、隐患整改全部纸质、影像档案，作为督查考核依据。
4、闭环管控，全流程防汛督查考核机制
多数物业服务企业防汛工作流于形式，根源在于督查“宽松软”、考核无刚性约束。因此，要结合物业服务企业总部绩效考核体系，构建日常巡检督查、预警专项督查、险情现场督查、汛后复盘考核四级督查模式，将地下空间防护、次生灾害防控作为核心扣分指标，形成“督查—整改—考核—问责”完整闭环。
4.1 四级常态化督查体系
项目内部日督查：项目防汛副总每日抽查地下出入口、设备机房、防汛物资、疏散标识，填写《防汛日常督查表》，当日发现隐患当日下发整改单，限期整改，逾期未整改扣岗位绩效；重点检查电缆沟渗水、沙袋缺失、排水泵故障等易引发次生灾害的隐患点。
片区公司周督查：片区安全经理每周开展跨项目交叉防汛检查，对照地下空间防汛要求逐项打分，重点核查预案实用性、抢险队伍实操能力、次生灾害物资（绝缘装备、消杀药剂）储备；对高风险地下车库、下沉广场建立专项督查台账。
总部月度专项督查：物业服务企业总部安全管理部每月开展全域防汛飞行检查，不提前通知，现场模拟红色暴雨预警场景，抽查各岗位人员应急操作（挡水板安装、断电操作、疏散引导）；若发现因管理缺失存在重大次生灾害风险（设备机房无沙袋、排水泵全部失效），直接约谈项目负责人。
汛期全天候驻场督查：每年主汛期，片区安排督查人员驻重点低洼、临近河道项目，暴雨黄色及以上预警全程驻场，现场监督人员到岗、封堵、疏散操作，记录履职缺位行为，作为月度考核依据。
4.2 督查核心扣分指标
防汛考核总分100分，实行扣分制，低于60分项目负责人绩效降级。
硬件保障（30分）：防汛挡板、沙袋、排水泵、应急照明缺失损坏扣分项；截水沟、集水井淤积，设备机房无防水围挡扣分。
人员与预案（20分）：防汛队伍未配齐、未开展年度演练、疏散标识缺失扣分。
巡查值守（15分）：日常巡查缺记录、预警人员脱岗、高风险点位无人值守扣分。
次生灾害防控（35分，权重最高）。机电次生隐患（15分）：设备机房无防水措施、未配备绝缘抢险装备、排水设备故障未整改，每项扣5分，发生积水触电险情扣全部分值。人员安全次生灾害防控（10分）：地下积水未设警戒、未引导特殊群体转移、涉水无防护抢险，每项扣3—5分。疫病环境次生灾害防控（10分）：汛后未开展连续消杀、地下垃圾未及时清运、积水淤泥长期留存，每项扣4分。
4.3 考核结果分级运用机制
优秀（85分及以上）：项目全员发放防汛专项绩效奖励，优先参评年度安全先进项目。
合格（60—84分）：限期完善短板，一周内提交整改提升方案。
不合格（60分以下）：项目负责人约谈，扣除月度安全绩效，片区组织专项帮扶整改；连续两月不合格，调整项目管理岗位。
重大灾情一票否决：因防汛履职不到位，造成地下大面积进水，引发触电、人员受伤、大规模财产损失、污水疫病传播次生灾害，年度安全考核直接不合格，启动岗位追责、经济处罚，情节严重按制度解除劳动关系，并上报属地应急管理部门备案。
4.4 督查整改闭环管理流程
所有督查发现问题，统一出具《防汛隐患整改通知书》，明确隐患点位、整改标准、完成时限、责任人，同步拍照留存佐证；整改完成后由督查人员现场复查，复查合格销号，复查不合格加倍扣分并追加整改时限；重大次生灾害风险隐患（设备机房防水缺失、排水系统全部瘫痪）实行“挂牌督办”，片区经理跟踪至整改完成，杜绝隐患长期留存。
5、体系配套支撑措施，夯实防控基础
5.1 经费与物资标准化保障
物业服务企业总部需单列年度防汛专项经费，涵盖挡水设施、排水设备、绝缘防护、消杀药剂、应急照明、抢险工具采购及年度演练、培训费用；地下车库、下沉广场等高风险项目物资储备量按标准上浮50%，同步储备次生灾害专用物资（绝缘手套雨靴、消毒药剂、拖车、救生设备），建立物资出入库台账，每月盘点补充。
5.2 档案数字化闭环管理
建立项目《地下空间防汛综合档案》，包含防汛组织架构、四级责任清单、隐患排查台账、演练记录、督查记录表、汛情处置影像、灾后消杀记录、次生灾害处置全过程资料，纸质+云端双存档，便于日常督查、应急调取、灾后复盘。
5.3 外部联动协同保障常态化
与社区、街道三防办、供电所、水务、消防建立联络机制，留存应急联系人台账；每季度开展联合防汛演练，极端险情第一时间上报、请求外部抢险支援，借助专业力量处置高压漏电、大面积管网倒灌等高风险次生灾害，避免物业服务人员盲目抢险引发伤亡。
6、结论
物业地下空间防汛绝非简单“堆沙袋、抽积水”，而是一套覆盖责任、分级管控、全员履职、督查考核、次生灾害前置防控的闭环管理体系。只有构建事前隐患清零、事中快速处置、事后复盘提升的完整闭环，才能全面提升物业地下空间防汛韧性，有效抵御极端暴雨和洪涝风险，守住小区居民生命财产安全底线。（原载于《中国物业管理》杂志2026年第8期）
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