文 / 李朗（北京市物业服务指导中心）

实现社区层面的有效治理，离不开居委会、业委会和物业服务企业这三方力量的协同配合。这三方的关系是否理顺、运行是否顺畅，直接决定了社区治理能否从“有人做事”升级为“把事情做好”。因此，探讨三方协调运行的逻辑与实践，不仅是回应社区治理的现实需求，也是从微观层面探索城市治理现代化路径的一个具体切口。

为什么三方之间容易形成这种“各说各话、衔接不畅”的局面？根源在于三者遵循着不同的运行逻辑，这些差异在缺乏协调机制的情况下，往往从“互补”变为“摩擦”。

居委会依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》设立，在法定意义上属于基层群众性自治组织，但在实际运行中承受着双重压力。一方面要承接街道下派的大量行政事务，另一方面要服务辖区内的全体居民。这种工作属性，使居委会天然倾向于以行政化方式推动任务落实。业委会则依据民法典和《物业管理条例》由业主大会选举产生，其合法性来源于物权。业委会只对产权人负责，核心职责是代表全体业主行使权利、监督物业服务履约、管理公共收益和维修资金的使用。这种“产权优先”的立场，与居委会“照顾方方面面”的工作取向之间存在明显差异。同时，业委会成员多为兼职，缺乏专业知识和足够的时间精力，法律地位也较为模糊，在涉及具体事务时往往既缺授权，也缺手段。物业服务企业则是市场化配置中产生的服务供给者，遵循的是合同精神与商业理性。服务内容以契约为边界，物业费水平决定了服务标准的上下限，物业费收缴不足则只能压缩开支。这种“按合同办事”的企业逻辑，与部分居民“交了物业费就该什么都管”的心理预期之间存在落差。

这三套逻辑放在一起，在没有协调机制的情况下，三方的积极性和资源无法相互促进，反而容易产生摩擦。原因在于各方按照自己的规则运转而缺少一个让大家能够坐下来对话的机制。打破这种僵局，需要三个基本条件：各方能够坐下来对话而不是各说各话，能够就共同关心的事项达成共识而不是各自坚持己见，能够把共识转化为具体行动而不是议而不决、决而不行。这三个条件的满足，需要一个力量来承担召集、协调、推动的功能。这正是党组织领导下的三方协调机制要解决的核心问题。

需要明确的是，党组织在三方协调中的角色不是“第四方”，既不是代替居委会处理行政事务，也不是代替业委会主张业主权利，更不是代替物业服务企业履行物业服务合同。它的作用是在几个关键环节发挥引导和保障功能。

一是在选人环节把关。业委会是业主大会依法选举产生的常设执行机构，其成员的能力和公信力直接影响着后续三方协调的质量。社区党委可以在业委会换届中发挥引导作用，把公道正派、热心公益、责任心强、群众认可的人选推荐出来，通过规范程序进入业委会。选对人，后续的沟通协商就有了人格化的基础。

二是在日常运行中搭建议事平台。三方协调需要一个固定的议事渠道，不能等到出了问题才临时找人商量。党组织可以牵头建立联席会议、联合党支部等形式的平台，明确议事规则和沟通频次，使三方信息互通成为常态。

三是推动各主体责任的具体化。协调不能只靠自觉，需要把各方的责任通过制度明确下来。党组织可以牵头制定三方权责清单和议事规程，让“谁来管、管什么、怎么管”有章可循，压缩模糊地带的空间。同时针对维修资金紧急使用等容易产生分歧的领域建立特事特办流程，避免紧急事项因为程序僵持而一拖再拖。

四是在攻坚克难中推动问题解决。议事平台的价值最终要体现在解决实际问题上，党组织可以在加装电梯、停车管理、环境整治等居民反映集中的领域牵头建立联动机制，协调各方力量集中攻坚，用实实在在的变化来巩固协调机制的公信力。

北京市怀柔区龙山街道龙湖新村社区的青春苑西区，是理解三方协调运行如何落地的一个典型样本。这个建于1999年的小区，共有13栋楼、516户居民，改造之前长期处于碎石瓦砾遍地、杂草丛生、楼道乱堆乱放、停车秩序混乱、物业服务跟不上的叠加困境之中。物业费收缴率持续走低，物业服务企业以收费低为由压缩服务，居民以服务差为由拒绝交费；业委会形同虚设，居委会想做工作却缺少有力抓手。然而就是这样一个小区，却在几年间实现了根本性转变，连续三年物业费收缴率稳定在92%以上，小区环境明显改善，居民满意度大幅提升。这一转变的关键，正是在于把三方拉进了同一个协调运行的轨道，其具体做法可以归纳为五个相互衔接的着力点。

第一个着力点是选优配强业委会，为协调运行奠定组织基础。龙湖新村社区党委严把业委会换届选举关口，通过自荐推荐、资格审核、差额选举、全程公示等规范流程，将公道正派、热心公益、责任心强、群众认可的人选进业委会，并定期组织政策学习和履职培训，明确工作职责、议事规则与监督机制。业委会成员还将小区划分为若干网格，各负其责了解民情民意，及时向居委会和物业服务企业反馈，使业委会真正成为连接居民与各方的有效纽带。

第二个着力点是规范物业服务企业选聘程序，为协调运行引入合格的服务主体。2021年，原物业服务企业因服务长期跟不上、收费率持续走低而撤管，青春苑西区面临物业服务“真空”的紧迫局面。面对困局，社区党委在业委会积极配合下组织召开业主大会，通过集体投票引进口碑良好、服务优质的物业服务企业。关键之处在于物业服务企业不是行政指派的，而是业主自己选出来的，这为后续监督赋予了充分的民意基础，也使物业服务企业有了明确的合同依据。

第三个着力点是搭建常态化议事平台，为协调运行提供制度化的协商渠道。青春苑西区依照街道强化党建引领物业管理的相关要求，成立了功能型物业管理党支部，党支部书记由社区党委委员担任，委员由业委会主任、物业服务企业负责人共同组成，成员还包括老干部、楼门长、党员代表等。党支部每季度召开例会商议小区重大事项，遇紧急问题随时召集议事协商。这一平台的建立，使三方有了固定的沟通渠道，信息互通成为常态，矛盾能够及时发现、及时沟通、及时化解，决策过程不再各自为政。

第四个着力点是聚焦民生痛点攻坚，以解决问题的实际成效凝聚三方合力。议事平台建立之后，社区党委牵头，联合物业服务企业、业委会、党员骨干等多方力量，逐个解决居民反映最强烈的问题。在加装电梯工作中，建立“社区党委牵头、物业服务企业配合、居民参与”的联动机制，协调解决资金分摊、施工协调、后期运维等关键问题，目前已成功加装14部外挂电梯。在停车管理方面，面对1100余辆登记车辆、仅200多个固定车位的尖锐矛盾，联合业委会制定停车管理规范，业委会逐一核实车辆信息保障业主权益，物业服务企业开展夜间巡查整治违规停车，有效规范了停车秩序。在垃圾分类方面，压实物业服务企业主体责任，创新“党员示范+居民监督”模式，以精细化管理推动居民习惯养成。

第五个着力点是推动服务常态化，使协调运行从“有事才商量”升级为“平时就有互动”。集中攻坚解决的是突出矛盾，社区的日常运转还需要常态化的服务机制来支撑。青春苑西区推出“流动办公桌”模式，社区干部每周二深入小区提供政策咨询、事项代办、纠纷调解等服务，涉及物业服务问题直接联系物业服务企业负责人限时解决。“干净楼门”评选活动鼓励居民参与家门口的文明建设，实施两年来已有70多个单元门多次申报，大幅减轻了物业服务企业保洁人员的工作量，间接提升了物业费收缴率和业主满意度。传统节日和邻里节邀请物业服务企业与居民共同参与，以文化活动拉近距离。针对独居老人、残疾人等重点群体，依托物业服务队免费提供水电维修、管道疏通等便民服务。三年来,物业服务企业累计收到锦旗30多面。这些举措的共同特征是制度化、常态化，使三方在解决具体问题的过程中逐步积累信任、形成默契。

青春苑西区的实践提供了几点具有普遍参照意义的启示。

一是协调的前提是各主体自身的健全。一个形同虚设的业委会、一个服务失信的物业服务企业、一个被行政事务压垮的居委会，任何一方的功能缺失都会导致协调失去基础。青春苑西区之所以能够实现转变，首先在于通过规范程序选出了有公心、有能力、有威望的业委会，通过市场机制引进了有信誉、有实力、有责任感的物业服务企业。

二是协调的核心是搭建制度化的协商平台。功能型物业管理党支部的设立，本质上是为三方提供了一个固定的、可预期的对话渠道。很多社区并不缺乏协调的意识，缺的是一个让协调能够常态化运行的制度载体。有了平台，信息可以及时共享，矛盾可以及时沟通，决策可以及时落实。

三是协调的持续动力来自问题解决的正向循环。加装电梯、整治停车、垃圾分类，每一个民生问题的解决都在向三方传递同一个信号：协同起来能够办成事。而每一次办成事，又进一步巩固了三方继续协同的意愿和居民的信任。青春苑西区连续三年92%以上的物业费收缴率，正是这种正向循环运行到一定阶段后的自然结果。

笔者在工作实践中也深切感受到，党组织的领导作用具体说来其实就是九个字——“选好人、搭好台、促落实”。选好人是前提，要把公道正派、热心公益、群众认可的人选进业委会，把有信誉、有实力、有责任感的物业服务企业引进来，为协调运行奠定组织和服务的双重基础；搭好台是关键，要通过功能型党支部等制度化平台，为三方提供固定的、可预期的对话渠道，让信息互通、矛盾沟通、决策落实有了载体支撑；促落实是根本，要聚焦民生痛点攻坚，推动服务常态化，让每一次协同都能办成事,每办成一件事都能巩固一次信任。青春苑西区的实践中，社区党委没有代替任何一方做决定，而是在人选把关、平台搭建、难题协调、服务创新等具体环节中，把这九个字落到了实处。

青春苑西区的转变轨迹表明，实现社区党组织领导下的居委会、业委会和物业服务企业协调运行，关键在于正视三方之间客观存在的逻辑差异，将这种差异纳入制度化的协商轨道，使之协同发力。协调不是要消除差异，而是要为差异搭建对话沟通的制度平台。当一个社区能够在“选人”“选企”“搭台”“攻坚”“精服”这五个着力点上持续用力，党组织就能真正把三方力量“统”起来，让各方的积极性在同一个轨道上释放。这既是青春苑西区的经验，也是社区党组织领导下的三方协调运行从原则要求走向治理实效的必由之路。（原载于《中国物业管理》杂志2026年第8期）

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