江南滨江苑位于上海市崇明区长兴镇长橘路365弄，建成于2012年，共1626户，总建筑面积约18万平方米，为动迁安置类小区，居民以本地原住民为主。服务单位为上海海鸿福船物业管理有限公司。
受区域早期产业结构单一、本地就业机会有限等因素影响，随着时间推移，江南滨江苑小区独居、空巢老人数量持续增加。在此背景下，小区物业服务面临三大突出难题。一是老年关爱服务短板明显。既有物业管理模式偏重设施设备、环境卫生等“物理空间”，对以老人群体为主的特殊需求关注不足，在生活照料、健康守护、精神慰藉等方面供给乏力。二是停车秩序与安全管理矛盾突出。随着车辆保有量增加、周边配套完善，机动车出入频繁，地面停车无序占道、消防通道被挤占等问题时有发生，“停车难、停车乱”成为居民反映最集中的痛点。三是沟通渠道“梗阻”，治理效率不高。物业服务企业与居民的沟通主要依赖传统线下渠道，信息反馈滞后，问题闭环不畅，居民满意度与信任度偏低。
自2025年起，海鸿福船物业党支部与江南滨江苑社区党总支建立党建结对共建机制，系统构建起以党建为引领的“1+3+N”协同治理体系，形成“三心银发关爱+三维协同停车治理”模式。这一模式的核心特征是以党建为引擎，以“三心服务体系”精准回应老龄需求，以“三维协同治理”破解停车难题，并通过数字化反馈与量化评估形成“需求—服务—评价”闭环。
（一）构建治理架构：党建引领的“1+3+N”协同体系
依托党建共建机制，江南滨江苑小区将分散的治理主体“串珠成链”，构建起“1+3+N”治理架构。
一是1个引领核心。由海鸿福船物业党支部与江南滨江苑社区党总支组成红色领导核心，将党的组织优势嵌入物业服务与社区治理全过程。
二是“3”大关键主体。居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”定期通过三方联席协同机制开展共商、共治与共评，形成“需求共议—计划共定—资源共筹”的工作格局。
三是“N”支共治力量。吸纳医护志愿者、楼栋党员、热心居民代表等，组建楼栋“红色管家小组”、银发服务志愿队等，共同参与独居老人关怀、停车秩序维护和日常巡查。
通过制度化运作的三方联席会议，小区治理实现了问题从“零散反馈”转为“台账管理”，决策从“物业服务企业单向决策”转为“多方共议”，服务从“经验驱动”转为“数据与反馈驱动的动态调校”。同时，通过规范化的三方联席议事机制，物业服务企业也成功把党建工作嵌入物业服务主流程，实现“组织重构”先行。
（二）聚焦高龄群体：构建“一老一策”的“三心银发关爱”服务体系
针对小区高龄独居老人比例较高的现实，江南滨江苑小区探索形成“红色网格+银发服务”双轮驱动的三心关爱服务体系，围绕“暖心陪伴、安心守护、省心维修”三个维度，为19户85岁以上独居老人建立“一老一策”服务档案。
一是建立“一老一策”信息底座。由居委会、物业服务企业和医护志愿者联合采集老人信息，建立动态更新档案，内容涵盖基础信息、健康状况、既往病史、常用药物、紧急联系人等，为精准服务提供数据支撑。
二是“暖心陪伴工程”增强情感链接。楼栋“红色管家小组”实行“每日敲门问需、每周入户服务、每月集中关怀”的节奏安排，以“五个一”亲情服务为抓手（如每月一次集体生日、定期电话问候、节假日上门慰问等），有效缓解独居老人的孤独感，提升安全感与归属感。首先是通过“安心守护工程”织密健康安全防护网。联合社区卫生服务中心搭建“1+1+N”健康守护机制：1名家庭医生+1名责任护士+N名志愿者，定期为老人提供血压血糖检测、用药指导和健康咨询，对有特殊疾病史的老人建立重点关注清单，形成“发现苗头—快速转介—跟踪随访”的闭环。其次是通过“省心维修工程”让老人只需“报一声”即可获取维修服务。设立“党员维修快线”，承诺对独居老人实行上门服务“三免”（免上门费、免人工费、免小额材料费），并推行“1小时响应、小修不过夜、大修不隔天”的服务承诺。通过制度化安排，将公益性服务嵌入日常维修流程，既解决实际困难，又强化了党组织的公信力。
（三）打通沟通壁垒：创新“服务卡片+线上反馈”双通道闭环机制
为破解“问题反映慢、处理不透明”的治理难题，江南滨江苑小区在传统服务窗口基础上，创新打造了“服务卡片+线上反馈”双通道服务系统，实现需求响应与效果评估一体化。
一是通过线下“服务卡片”把服务电话送到家门口。物业服务企业设计统一版式的服务联系卡，正面集成24小时服务热线、应急电话、水电维修电话等，背面嵌入问题反馈二维码。通过前台领取+入户投放+公告栏张贴三种方式，基本实现全户覆盖，尤其便利老年人“看得见、记得住、找得到”。
二是通过线上“问题反馈系统”实现可追踪的闭环处理。业主可通过扫码提交报修、投诉、建议等事项，系统自动生成工单并记录处理时限、责任人和反馈结果。通过每月数据分析，物业服务企业与三方联席会共同研判高频问题和结构性短板，及时调整服务方案。
三是通过量化评价机制持续改进服务。围绕服务内容丰富度、响应速度、服务态度、问题解决率等指标，建立简明易行的服务质量评价表，由居民参与打分，结果作为物业服务改进、项目团队考核的重要依据，同时也让居民从“感受模糊”转向“评价有据”。
（四）破解停车难题：构建“宣传引导+动态疏导+标准治理”的三维协同模式
在停车治理方面，江南滨江苑小区没有简单依赖“贴条、拖车”等刚性手段，而是以“柔性管理+标准治理”思路，探索出“宣传引导—动态疏导—规范治理”三维协同停车模式。
一是在宣传引导维度，从“管理对象”变为“治理合伙人”。充分利用宣传栏、电子显示屏、楼道海报等传统宣传载体，同时借助智能播报系统和业主微信群，反复宣讲消防通道安全、文明停车公约，通过“案例+数据+现场讲解”的方式，让车主理解治理的必要性与紧迫性。
二是在动态疏导维度，构建关键时段“干部+物业服务企业”联合值守工作机制。在早晚高峰和节假日期间，由社区干部、物业服务人员联合上岗，开展现场引导和劝导工作，对重点路段进行动态疏导，避免乱停乱放积累为矛盾冲突。
三是在规范治理维度，用标准固化秩序。重新规划地面与地下停车布局，明确“消防通道优先、主干道畅通、单侧规范停放”等原则；通过“划线+标识+编号”等方式，形成“标线清晰、标识明确、标准统一”的停车管理体系；配合地下车库“地库引导”机制，引导更多车辆有序停入地下空间，缓解地面压力。
通过上述三维协同，小区停车秩序明显改善，既保障了消防安全与通行效率，又减少了因停车引发的邻里纠纷。
通过构建“三心银发关爱+三维协同停车治理”模式，江南滨江苑小区逐步从一个老龄化特征明显、诉求复杂的小区，成长为区域内“银发社区服务”和“停车秩序治理”的示范点。
一是居民满意度显著提升。通过常态化意见征集与快速整改，小区业主对环境维护、秩序管理、服务态度的满意度由原先不足80%，提升至97.93%，对物业服务企业的信任度和认可度大幅提高。
二是物业费收缴率稳步攀升。得益于服务质量的整体改善和居民信任的重建，小区物业费缴费意愿明显增强，收缴率提升至93.7%，形成了“好服务—好口碑—好经营”的良性循环。
三是工作实践得到多方肯定。小区“慰问独居老人”系列关爱行动获得组织人事部门媒体报道与正面肯定；“地库引导+规范停车”治理经验获长兴镇人民政府专门发文表扬，被评价为生动诠释“共建、共治、共享”社区治理理念的实践样本。
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上海海鸿福船物业管理有限公司成立于1998年，是中国物业管理协会理事单位。公司是中船集团参股的综合服务企业，服务项目超过200个，以公建、商业、院校、产业园区等物业服务及团餐餐饮服务为主。
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