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上海乐山六七村：“老破小”焕发新活力
2024-10-3037

上海乐山六七村举行加装电梯全覆盖峻工交付仪式

文 / 李振宇  戴妮
乐山新村位于上海市徐汇区中心城区，隶属于徐家汇街道，也是徐汇区最大的居民聚集区之一。乐山新村总建筑面积约26万平方米，涉及9个居民小区，其中乐山六七村建筑面积最大，约5.5万平方米，住户达1158户，占乐山新村总户数的21.2%。作为乐山六七村的物业服务单位，徐房集团下属的上海高建物业有限公司（以下简称高建物业）通过强化党建引领，融入基层治理，不断提升物业服务品质和业主满意度，成功把小区打造为“美好家园”。


党建“引擎”全开，助力社区焕发新活力

在徐家汇街道的支持下，高建物业坚持党建引领，积极参与“三旧变三新”“美丽家园建设”等城市更新和“满意物业”创建行动，努力发挥自身优势，全力提升服务品质，为惠民生、暖民心、顺民意的城市更新工程贡献自己的力量。
2020年，在徐房集团党委统一部署下，高建物业整合集团内绿化、维修、租赁等各专业公司资源，以管理区域为单位建成集党建服务、物业服务、便民服务等为一体的一站式服务群众平台，“满意物业党群服务乐山站点”应运而生。站点以一名党员、一面旗帜和一个旗杆为目标，发挥党员先锋模范作用带动管理团队积极性，与社区党组织、业委会等共同构建党建联建平台，形成社区管理、社区建设会商以及社区、业委会和物业服务企业“三驾马车”协调联动机制，依托党建联建平台收集社区群众对物业服务的意见建议，并有针对性地提升服务精准度；建立了徐家汇街道“乐山区域工匠工作室”，为解决房屋维修疑难问题搭建攻关平台；在徐房集团技术支持下建立集维修报修、业务咨询、服务投诉等为一体的物业云服务平台并在管辖社区全覆盖，以新技术为社区居民提供足不出户的便捷服务；不断在保安、保洁等物业服务项目上强化日常管理，加大投入力度，使社区服务“软实力”获得提升，让乐山六七村这一老旧小区焕发新活力。


深耕主责主业，形成社区治理新气象

随着岁月流逝和城市发展，乐山新村也逐步老去。高建物业积极响应徐汇区委、区政府提出的“建设新徐汇、奋进新征程”口号，大力推进了老旧小区的改造和功能提升，在乐山新村形成社区治理新气象。

改造后的乐山六七村小区

深度参与旧改，携手让社区群众得实惠。2018年，乐山六七村实施了“美丽家园”建设，完成了房屋本体及相关设施修缮和提升。2023年，乐山六七村再次实施“三旧”变“三新”工程，高建物业作为物业服务单位全过程参与了乐山六七村两次更新改造。在改造更新过程中，居委会、高建物业、业委会“三驾马车”形成合力，针对社区管理中的停车难、下楼难等群众提出的“问题清单”，积极与施工单位共谋共商绘制“施工图”并通过改造使之成为“实景画”。乐山六七村在推进“美丽楼道”和“美丽家园”项目建设中，积极推进老旧住房电梯加装工作。这虽然是一件让大多数居民受益的好事，但具体操作起来却非常麻烦。首先要过的第一关就是打消低楼层居民对于加装电梯会影响采光、通风的顾虑和担忧。为解决这一问题，高建物业充分运用“三驾马车”联动机制启动了加梯宣传工作，通过搭建协商平台、召开现场说明会等方式讲解加梯政策和补贴方案；组织居民到已经完成加梯的楼栋现场参观，让居民们充分了解加梯的利弊得失；鼓励加梯意愿强烈的楼栋居民组建“工作小组”拜访邻居，听取意见建议，通过协商化解矛盾，在全体业主中形成支持加梯的共识。这一过程虽然曲折，但通过充分发挥“三驾马车”联动的机制优势，高建物业广听民意，群策群力，终于破解了一个又一个难题。目前，经过改造后的老旧社区焕发新生，社区群众获得了实惠。
建立联动机制，“三驾马车”提升服务质效。政府虽然花大力气完成了老旧小区更新改造，使得小区面貌焕然一新，但如何能够让小区环境历久弥新，让居民幸福感不断提升，就需要在社区服务和管理上下功夫。在党建引领下，高建物业与属地居委会、业委会共同构建了“风险共治、服务共抓”的联动体系，并积极延续旧改中“三驾马车”协调联动机制。对于在社区内发现的违章搭建、违规充电等影响社区面貌、日常安全的问题也都相互配合、及时响应，在各自职权范围内做好群众工作、及时提醒整改、上报职能部门，形成社区共建共治共享良好局面，共同维护美好社区面貌。在小区内通过合规缩减绿化带新增车位约60个，在小区35幢房屋加装电梯实现了全覆盖；改建了三个智能车棚，安装了大量非机动车充电桩，最多能够容纳454辆非机动车停放；小区内各类管道全部更新，房屋外立面、道路路面也全部整修一新。不仅如此，高建物业乐山六七村管理团队还以“正向激励”激发治理活力，会同居委会、业委会解决多年来小区存在的违规占道经营顽疾。随着“美丽楼道”和“美丽家园”改造，小区环境有了质的改善，也让居民对小区环境更加重视。6号楼1楼季老伯长期在小区占道经营修车、修家电补贴家用，遭到了一些居民的投诉，小区管理团队和居委会、业委会在了解季老伯家庭经济困难又有病人需要照顾的情况后，“动之以情，晓之以理”，多次向季老伯介绍了小区旧改的初衷和意义，告知其违规占道经营的不利影响，同时积极向相关职能部门争取，帮助季老伯在乐山党群服务中心旁设摊为周边居民服务，为季老伯找到了谋生的有效途径，最终，季老伯高兴地接受了新的“工作点位”并向高建物业、属地居委会表达了感谢。为了让更新改造和加装的设备不但“装好”还能“用好”，高建物业还积极推行加装电梯“建管维”一体化运行机制，“三驾马车”在积极听取社区居民意愿的基础上，与电梯加装、维保等相关单位协商，将日常保洁、维护保养、维保资金管理及安全使用等各项内容以《电梯托管协议》的方式固化，维保单位、使用居民、管理单位形成共识，各司其职，各尽其责，让居民能够“放心、安心、顺心”享受加装电梯成果。
疏通管理经络，内控管理亮实招出成效。在摸清、梳理业主反馈诉求的基础上，高建物业以物业服务合同为依据，围绕环境卫生、绿化养护、服务态度、安全管理、垃圾分类等服务短板，有针对性地制定提升方案。建立健全了“四保”服务量化指标考核体系，通过专项巡查+日常检查+实地走访相结合的方式加强服务监管，将不符合服务标准的第三方服务企业纳入淘汰机制，保障高品质服务。同时，建立起岗位协同工作机制，改变以往小区各个工作岗位“各扫门前雪”的工作格局，要求保安、保洁、维修等服务人员在做好本职工作的基础上还要形成小区管理人人有责的新工作理念，让小区管理没有堵点、没有盲点（如：保安巡逻时处理小区内动态垃圾；保安、维修人员发现上报、协助处理楼道堆物等）。将日常工作形成月报分享给居委会、业委会，将业主平时看不见的服务变成看得见的服务。高建物业还探索“互联网+”服务模式，构建社区数智化服务。通过引入停车收费道闸系统、非机动车充电桩扫码支付、收费线上开票系统、物业服务云等科技管理手段，为居民车辆出行、应急报修、付费开票等提供最为便捷的服务，实现了收费“强监管”、工作“提效率”、群众“享便捷”的目标，切实提升居民获得感、幸福感、安全感。2023年，乐山六七村的物业费收缴率较改造前提升9.82%。
城市更新不仅仅是硬件上的更迭翻新，而且要不断提升社区物业服务人员的人性化、精细化服务能力，更需要社区居民全员参与和支持小区事务，真正实现“人民城市人民建，人民城市为人民”。高建物业将坚持发挥党建引领作用，深耕自身专业领域，不断提升服务群众满意度。（原载于《中国物业管理》杂志2024年第10期）
作者李振宇系上海高建物业有限公司党总支副书记、董事长，戴妮系上海高建物业有限公司总经理助理 

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